En verdivurdering kan være nyttig i flere tilfeller, men er absolutt essensielt når du skal selge boligen din. Likevel kan det være enkelt å bli forvirret over alle de ulike begrepene som ligner på hverandre, som verdivurdering, verditakst, e-takst og prisantydning. La oss se nærmere på hva en verdivurdering er, når du trenger en verdivurdering og hva som egentlig spiller inn når en eiendomsmegler utfører en verdivurdering.
Litt om boligmarkedet
Innenfor boligmarkedet finnes det flere gråsoner. En av disse har tidligere vært verdivurdering. Ofte kunne verdivurderingen ha store variabler avhengig av hvilken megler som utførte den. Dette er forsåvidt også tilfellet i dag, men med en mindre variasjon i pris etter e-takst ble innført. I dag er e-takst blitt bransjestandard under verdivurdering, og er en langt mer pålitelig måte å kalkulere verdien av boliger. Både e-takst og andre nye regelverk har gjort kjøp og salg av bolig tryggere og enklere for alle parter som er involvert.
En av grunnene til at Finanstilsynet innførte e-takst var som følge av direkte hvitvasking og svindel. Når det ikke fantes rammer for hvordan meglere satt sammen en verdivurdering, var det ofte langt fra en realistisk pris og hadde mange mangler. Dette er viktig å huske på i dag også. Gjerne gå i dybden og still spørsmål dersom du føler noe ikke blir utført riktig, spesielt dersom ulike meglere setter totalt forskjellige verdivurderinger. En god tommelfingerregel er å kalle inn minst tre ulike meglere for å få et realistisk bilde. Det kan lønne seg i det lange løp, uavhengig om du ønsker å refinansiere boliglånet, skal selge boligen eller det foregår et skifte via arveoppgjør eller skilsmisse.
Når trenger du en verdivurdering?
Refinansiering av boliglånet
Dersom du prøver å spare penger, kan det være lurt å refinansiere boliglånet. Dette gjelder også dersom du har pusset opp boligen og ønsker å sjekke hvor mye boligen er verdt. Generelt kan du få en lavere rente på boliglånet ved å søke om refinansiering av boliglånet. Legg merke til at du kun vil få en lavere rente, og dermed spare penger, hvis markedsverdien har steget siden du først tok opp boliglån. En verdivurdering vil da være det beviset du må fremlegge til banken. Husk at banker også har andre generelle vilkår, som for eksempel hvis boliglånet er under en viss prosentandel av boligens verdi.
Under skilsmisse eller arv av bolig
Dersom du undergår en skilsmisse og den andre parten skal kjøpe seg ut, vil dere ha behov for en verdivurdering. Husk at det lønner seg å få en verdivurdering fra flere enn bare én megler, slik at dere oppnår en rettferdig pris. Under arveoppgjør trenger du også en verdivurdering for å anslå hva boligen er verdt, og eventuelt hvordan den skal bli fordelt dersom dere er flere som har arvet boligen.
Boligsalg
Når du skal selge boligen din trenger du en verdivurdering. Derimot er det ikke alt du trenger, da du også har behov for at en takstmann kommer for å utføre en tilstandsrapport. Dette er for å både gjennomgå verdien av boligen som følge av beliggenhet, solforhold og størrelse, i tillegg til boligens tekniske verdi i dybden.
Hvordan utføres en verdivurdering?
For å utføre en verdivurdering skal en eiendomsmegler komme hjem til deg. Når megleren kommer på verdivurdering, er det noen generelle punkter som alltid sjekkes før den antatte verdien av boligen settes. I løpet av verdivurderingen vil megleren hente inn ulik informasjon om historikken til boligen din og sjekke hvilke byggeplaner eller utviklinger som er planlagt i nærområdet. Alt dette kan ha en innvirkning på det endelige resultatet. Etterpå vil megleren også gå gjennom de mest vanlige faktorene som kan spille inn på boligens verdi, som blant annet:
- Areal, byggår og oppussinger i senere tid.
- Solforhold, parkeringsmuligheter og terrasse.
- Fellesgjeld, kommunale utgifter og felleskostnader.
- Hva lignende boliger i området har blitt solgt for
- Den aktuelle markedsverdien for området
En god megler vil alltid stille forberedt til en verdivurdering, og vil ha kunnskap og tips til hva du kan gjøre for å øke verdien på boligen. De kan gi deg god veiledning til hvordan du enkelt kan style boligen, utføre oppussing som kan gi deg større profitt og andre enkle grep for å heve verdien noenlunde. Hvis du har hage vil du for eksempel bli tipset om å klippe gresset og stelle hagen før en eventuell visning eller fotografering av boligen. Det er viktig å gjøre boligen presentabel for de som skal på visning slik at du øker interessen for boligen og kanskje er heldig nok til å få solgt boligen til den prisen du drømmer om.
Hva påvirker prisen?
Det er ikke alltid du får solgt boligen for den prisen du ønsker, og heller ikke til den prisen megleren syns boligen er verdt. Ofte kan boligmarkedet endres drastisk over kort tid, og derfor er aldri en verdivurdering mer enn en sannsynlig pris du kan selge boligen for, eller i beste fall en kvalifisert gjetning. Dette er også hvorfor det er lurt å hente inn minst tre meglere for å gjennomføre en verdivurdering, slik at du kan få en estimert verdi fra mer enn én enkelt kilde.
Mange leker kanskje med tanken om å selge boligen etter en annen i nabolaget gjorde det og tjente inn mange millioner. Dette er helt naturlig, og det er også vanlig å sette en forventning om hva du kan få for din bolig når naboen gjorde det såpass bra. Husk at det alltid er mange faktorer som spiller inn. Du må alltid ha litt is i magen før du mottar en verdivurdering. Hvis du absolutt ønsker å gjette selv, bør du sette realistiske forventninger før du får en endelig verdivurdering fra eiendomsmegleren. La oss se litt nærmere på hva som egentlig kan påvirke prisen, forutenom endringer i boligmarkedet.
Positive innvirkninger på verdivurderingen:
- Gode solforhold
- Hage eller annen uteplass, som en balkong eller terrasse
- Eventuelle ekstra rom som kan brukes til utleie
- En kjeller som kan pusses opp for å gi ekstra areal eller brukes til utleie
- Garasje, eventuelt hems eller stor plass over garasjen
- Dokumentasjon på at fagpersoner har renovert eller fikset våtrom og kjøkken
- Lavt støynivå, gjerne skjermet uteplass
- Ikke stort behov for vedlikehold
Negative innvirkninger på verdivurderingen:
- Støy eller trafikk like ved boligen
- Oppussing av lav kvalitet som må gjøres om igjen
- Mye vedlikehold som må utføres
- Oppussing av våtrom som ikke er utført av fagpersoner
- Meget dårlige solforhold
- Boligens alder, samt dårlig vedlikehold
- Høy fellesgjeld og høye felleskostnader
Hva koster en verdivurdering?
Du og en eiendomsmegler kan sette i gang med en verdivurdering etter megleren har kommet på befaring. Mange meglere tilbyr en gratis verdivurdering, og du kan absolutt dra nytte av dette for å få bedre innsikt. Husk derimot at det lønner seg å bruke e-takst før du legger boligen ut for salg, og den er som regel ikke gratis. Likevel sparer du på å få en gratis verdivurdering før du begynner å legge inn penger for de ulike rapportene du trenger for boligsalg.
Som en tommelregel pleier verdivurderinger og e-takst å ha en gyldighet på 6 måneder. Dersom du syns megleren har gitt deg en lav verdi for boligen på huset og du ønsker å pusse opp før salg, kan du da bruke den tiden du trenger før du bestiller en e-takst. Det vil gi deg muligheten til å fullføre arbeidet uten at du må betale for e-takst to ganger. Allerede på befaringen vil mange meglere peke ut hva du eventuelt kan gjøre for å øke verdien på boligen før dere starter på en verdivurdering eller e-takst.
Mange ord, men hva betyr de egentlig?
Det er lett å bli forvirret av alle de ulike ordene innenfor kjøp og salg av bolig. Heldigvis er bransjen i stadig utvikling, noe som har gjort det forholdsvis enklere nå enn det var tidligere. Likevel er det noen ting som får mange til å stusse. Nå som du har lært litt mer om verdivurdering, kan det være godt å vite hva som ikke er en verdivurdering også. Så, hva er ikke en verdivurdering?
E-takst
E-takst er ny bransjestandard for eiendomsmegling. Denne malen kom på markedet i 2016, og har hjulpet alle ledd i en kjøp-og-salg situasjon på boligmarkedet. I disse dager er det mer vanlig med en e-takst enn en verdivurdering. Mange eiendomsmeglere sier kanskje de vil gi deg en gratis verdivurdering, men for å kunne samsvare med gjeldende regelverk vil du måtte betale for e-takst før boligen legges ut på markedet. Dette er fordi e-takst har strengere krav enn verdivurdering, noe som har gjort disse typer rapporter mer transparente. Det gode med e-takst, kort for elektronisk takst, er at den er tilgjengelig digitalt både for deg som bestiller en e-takst og banken din dersom de trenger tilgang til den. Legg merke til at en e-takst ikke oppgir noe om boligens tekniske tilstand, så det er en noenlunde overfladisk rapport.
Prisantydning
Selv om en verdivurdering og prisantydning kanskje høres lignende ut, må du ikke tro det er to sider av samme mynt. Prisantydning skiller seg ikke så mye fra en verdivurdering, men en prisantydning kan ikke brukes til å fastsette boligens verdi for salg og refinansiering. Under en prisantydning spår megleren hva han eller henne antar du kan få for boligen, med innflytelse av hva du som selger også ønsker å få for boligen. Med andre ord kan prisantydning variere veldig, avhengig av hvor erfaren eller flink megleren er.
Befaring
Når du først tilkaller en eiendomsmegler vil de fortelle deg at de skal komme på en befaring. Dette er et bransjeord for å komme å ta en titt på eiendommen din. Rett og slett er dette første møte du skal ha med en megler, hvor megleren vil utføre en grundig gjennomgang av boligen din og ha en samtale med deg. En befaring utføres uavhengig om du skal selge boligen, ønsker å refinansiere boliglånet ditt, under forsikringssaker eller ved arveoppgjør. Dersom du skal selge boligen, vil megleren gi deg gode pekepinner under befaringen om hva du kan gjøre for å øke verdien til boligen din, samt en strategi for boligsalget.
Verditakst
En verditakst er en rapport takstmannen gir ut, og er ikke en oppgave en eiendomsmegler kan ta på seg. Verditakst er en vurdering av hva boligen ville ha kostet om den ble bygget i dag. Dette er en mer teknisk rapport enn verdivurdering. Du skal alltid hente inn en takstmann for å få en verditakst ved boligsalg, både for å sikre deg selv og potensielle kjøpere.
Når trenger du hva
Befaring: standard prosedyre som et første møte før du starter med en verdivurdering, prisantydning, e-takst eller andre rapporter.
Verdivurdering: salg av bolig, refinansiering av boliglån, skilsmisse eller arveoppgjør.
Prisantydning: teste vannet og sjekke hvor mye boligen din egentlig kanskje kan være verdt før du bestemmer deg for å selge bolig.
E-takst: salg av bolig, refinansiering av boliglån, forsikringssaker eller arveoppgjør.
Verditakst: salg av bolig, men legg merke til at denne utføres av takstmann og aldri kan utføres av en eiendomsmegler.
Er du egentlig bare litt nysgjerrig?
Det er ikke alltid du trenger å innhente en verdivurdering når tanken om et boligsalg begynner å spinne. Hvis du egentlig bare er litt nysgjerrig på hva boligen din kan være verdt, er det mange digitale verktøy du kan teste først. Disse er selvsagt ikke faktabasert, men kan være et greit verktøy for å gi deg en pekepinne for hva som er mulig. På nett vil du kunne prøve ulike boligkalkulatorer for å få et lite hint om hva slags prissjikte boligen din befinner seg i.
Generelt vil du kommer over to typer boligkalkulatorer på nett. Den ene er en boligverdikalkulator, som kan regne ut en generell verdi av boligen, også kalt boligens formueverdi. Her spiller ikke markedsverdien inn, men heller eiendomsskatt og boligformue. Den andre er en boligpriskalkulator, som gir deg en generell verdivurdering basert på ditt område. Du skal fylle ut informasjon om boligen din og hvor du bor, så vil boligpriskalkulatoren gi deg et estimat basert på dine opplysninger og lignende boliger i nabolaget ditt.
Gode tips før en verdivurdering
Selv om megleren kanskje er mer som en mentor for deg under boligsalget, er det likevel noen smarte tips å tenke over før han eller henne skal komme på verdivurdering. Du trenger ikke akkurat gjøre boligen klar for visning, men meglerens førsteinntrykk vil også kunne spille inn på den eventuelle verdivurderingen. Vi anbefaler at du setter bort unødvendige møbler og duppeditter som står i veien. Det å ta ned bilder eller pynt kan også være smart, da du vil åpne opp vegger og hylleplass. Småplukk som utbytting av lyspærer som ikke fungerer eller et dørhåndtak som er vrient kan være lure å fikse på. Ta også en ordentlig rengjøring før megleren ankommer, da godt vedlikehold er noe megleren vil ta til ettertanke. Generelt sett kan du se på det som en liten generalprøve før en fremtidig visning. Megleren vil selvsagt gi deg gode råd og tips til hva som bør fikses før visning, men du kan prøve å gi et godt inntrykk før verdivurderingen tar sted.
