Er du på utkikk etter en bolig med større plass, høyere standard eller i et nytt område, vurderer du kanskje å legge ut boligen din for salg? Det er mange kostnader knyttet til det å selge en bolig, som det å skaffe seg eiendomsmegler, legge ut boligen på markedet, styling og eventuell oppussing, forsikringer og mye mer. Men hvor store er faktisk disse kostnadene i 2024?
Takst på boligen
Noe av det første du bør gjøre når du skal selge bolig er å få en verditakst og tilstandsrapport. Du kan enten få en e-takst gjennomført av en eiendomsmegler, eller en takstrapport gjennomføres av en takstmann. Taksten er en verdivurdering av boligen du ønsker å selge, og danner ofte grunnlaget for prisantydningen.
En tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligen og brukes som en del av salgsdokumentene ved boligsalg. Dette er noe kjøper gjerne krever at er på plass, og er viktig i forbindelse med boligsalgsforsikring.
Prisen på takst og tilstandsrapport ligger gjerne på mellom 4000 og 8000 kroner til sammen.
Eiendomsmeglerkostnader
Når du skal selge bolig er det naturlig å bruke en eiendomsmegler til å hjelpe deg med jobben. Det er frivillig, men i de fleste tilfeller vet de mer om eiendomsmarkedet enn selger. Å betale for en eiendomsmegler sparer deg blant annet for mye tid, research og kan gi både deg og kjøper en ekstra trygghet.
Hva det koster å bruke en eiendomsmegler varierer avhengig av boligens beliggenhet, og hvilket eiendomsmeglerfirma du velger å bruke. Det er normalt to måter du kan velge å betale for en eiendomsmegler, enten basert på timepris eller provisjon av salgssum. Velger du det sistnevnte ligger dette stort sett på mellom 1-3% av det du selger boligen for. Går du for timepris ligger dette normalt på 1000-3000 kroner per time, avhengig av megler og meglerkontor.
Har du bestemt deg for eiendomsmegler, er verdivurderingen gjerne gratis. Får ikke megler solgt boligen, betaler du heller ikke for meglers arbeid dersom dere blir enige om å gå for en provisjonsmodell.
Styling og oppussing
Mange velger å pusse opp leiligheten og style den før den legges ut for salg, både for å øke sjansen for høyere bud og sikre en høyere salgspris. Prisen på styling er som regel overkommelig, men prisen på oppussing varierer avhengig av hvor store tak du ønsker å ta.
Prisen for styling av bolig ligger på 18000-30000 kroner, avhengig av hvor stor boligen er. Da får du hjelp av profesjonelle til å få leiligheten din til å se ekstra stilig ut ved fotografering til boligannonser, og visninger.
Når det kommer til oppussing av bolig før salg, har Byggstart.no gjort en beregning og kommet fram til at overflateoppussing i snitt koster 4000 kroner per kvadratmeter, mens totaloppussing i snitt koster 14000 kroner per kvadratmeter. Vi kan ta utgangspunkt i at du ikke skal totaloppusse boligen din ved salg, ettersom overflateoppussing krever mindre tid og innsats. Vi kan derfor anta at oppussingsprosjektene du eventuelt vil foreta deg kommer til å koste 4000 kroner per kvadratmeter. Dette kan dreie seg om maling av vegger på soverom, slipe eldre gulv og legge ny flis oppå eksisterende flis på badet.
Markedsføringskostnader
Du bør også forvente diverse kostnader knyttet til markedsføring av boligen din. Prisen på dette varierer etter hvilke tjenester du ønsker å benytte deg av. Flere meglerkontor har egne markedsføringspakker du kan velge mellom.
Tjenester som inkluderes i pakkene kan dreie seg om annonsering på Finn.no, og meglerhusets hjemmeside og vindusutstilling. Digital annonsering, digitale salgsoppgaver og til salgs-plakat er ofte også inkludert i markedsføringspakkene. Visninger holdt av megler er også gjerne inkludert i pakken.
Prisen på disse pakkene avhenger også av hvilket meglerhus du velger å gå for, men koster gjerne mellom 16.000 og 20.000 kroner. Her kan det lønne seg å sammenligne priser hos meglerhus før du velger hvilket meglerkontor du ønsker skal selge leiligheten din.
Boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring)
Mange som selger bolig ønsker å forsikre seg mot klager på feil og mangler fra kjøper. Dette hjelper en boligselgerforsikring med, og beskytter deg i hele ansvarsperioden på fem år. Forsikringen gir deg dermed en ekstra trygghet når du skal selge boligen din, og kan potensielt spare deg for masse penger.
En boligselgerforsikring dekker ditt erstatningsansvar som selger, ettersom du i utgangspunktet er ansvarlig for både mangler og feil på boligen som kjøper ikke ble varslet om ved kjøpstidspunktet. Dette inkluderer også feil og mangler du kanskje selv ikke er oppmerksom på, som for eksempel fuktskader. Boligselgerforsikringen beskytter deg dermed mot å måtte betale erstatning eller gi prisavslag til kjøper.
Prisen på boligselgerforsikringen er avhengig av boligen du skal selge og hvilken forsikringstilbyder du velger. Normalt oppgis prisen for boligselgerforsikring som en prosentsats på rundt 0,2-0,5% av salgssummen. Det er forsikringsselskapet du velger og deres jurister som tar seg av krav og klager på boligen.
Mellomfinansiering
I noen tilfeller kan det være behov for mellomfinansiering, og oppstå store kostnader knyttet til nettopp dette. Kanskje du har funnet drømmeboligen, bestemt deg for at du må slå til med én gang, og heller selge den eksisterende boligen din etterpå. Da eier du to boliger samtidig, og har ofte behov for et kortsiktig nedbetalingslån fra en bank.
I praksis vil dette si at du får et lån til den nye boligen selv om egenkapitalen din er bundet til boliglånet på den gamle boligen din. I denne perioden kan du for eksempel velge å kun betale renter, uten avdrag, eller betale begge. Dette kan fort bli dyrt, ettersom renten på mellomfinansieringslånet gjerne er høyere enn ditt opprinnelige boliglån.
La oss si at du eier en bolig til 3.000.000 kroner og har et boliglån på 2.000.000 kroner og egenkapital på 1.000.000 kroner. Den nye boligen du ønsker å kjøpe koster 4.000.000 kroner, noe som betyr at mellomlegget på 1.000.000 kroner er det som må mellomfinansieres. Du betaler da renter og eventuelle avdrag på denne summen så lenge du sitter med begge boligene.
Skatt av salgsgevinst
I noen tilfeller må du skatte av gevinsten du får ved et boligsalg. Dette gjelder for eksempel dersom du selger en utleiebolig, eller en bolig du selv ikke har bodd i minst ett av de to siste årene før salget. I tilfeller hvor gevinsten er skattepliktig betaler du 22% skatt. Det vil si at dersom du for eksempel selger en bolig med en gevinst på 200.000 kroner, må du betale 44.000 kroner i skatt av dette.
Dersom du selger en bolig du har eid i mer enn et år, brukte halvparten eller mer av boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget, og ikke har brukt den til næringsvirksomhet mer enn ett av de to siste årene før salget, er gevinsten ved salget skattefritt. Denne skattefrie gevinsten er en stor fordel og noe mange sikter etter ved boligsalg.
Flyttekostnader
I forbindelse med boligsalg, er det ofte behov for flyttehjelp fra en bolig til en annen. Dette bør tas med i beregningen for hvor mye det koster å selge bolig. Også her varierer prisene stort mellom de ulike tilbyderne, men en gjenganger er at de fleste flyttebyråene baserer seg på timepris.
Naturlig nok blir flyttekostnadene lavere jo færre ting du tar med deg til den nye boligen og jo kortere du flytter i avstand. Mange flyttebyrå tilbyr en pakketjeneste, som gjerne inkluderer befaring av boligen din, å pakke eiendelene du ønsker å flytte, laste disse i flyttebilen og levere eskene på den nye adressen. Ønsker du å demontere og montere møbler, koster dette ekstra. For skjøre gjenstander som kunst eller aktiviteter, kan det påløpe ekstra kostnader for bruk av mer emballasje. Dette gjelder også flytting av ekstra store gjenstander, som for eksempel piano.
Generelt lønner det seg å bruke et flyttefirma dersom du skal flytte et stykke unna boligen du ønsker å selge. Dette er særlig nødvendig dersom du ønsker å flytte store møbler som sofa og kjøleskap, fordi det er ofte er mye mer komplisert å flytte disse tingene selv.
Den gjennomsnittlige prisen på flytting fra en bolig til en annen varierer mellom 10.000 og 20.000 kroner, avhengig av gjenstander, avstand og leilighetens størrelse.
Et realistisk regnestykke
Så la oss se på et realistisk regnestykke for å finne ut hvor mye det koster å selge en bolig i 2024. Vi tar utgangspunkt i følgende informasjon:
- Du eier en 2-roms leilighet på 45 kvadratmeter alene, og har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene
- Boligen er verdt 3.000.000 kroner, og du har et boliglån på 2.000.000 kroner og egenkapital på 1.000.000 kroner
- Du ønsker å bruke en eiendomsmegler til å selge leiligheten, og vil gjerne bruke deres standard markedsføringspakke
- Du ønsker å gjennomføre enkel overflateoppussing og style leiligheten før den legges ut på markedet
- Du har kjøpt en ny leilighet til 4.000.000 kroner og ønsker både mellomfinansiering og flyttehjelp til den nye leiligheten
- Boligselgerforsikring er noe du ønsker å ha
Slik vil et realistisk regnestykke se ut for seg, basert på punktene vi har listet ovenfor:
Så hvor mye koster det å selge bolig?
Alt i alt er det flere faktorer som spiller inn når det kommer til hvor mye det koster å selge en bolig i 2024. Kostnader ved taksering og tilstandsrapport kommer du sjeldent unna, og aller helst bør du ha en boligselgerforsikring for å sikre deg mot eventuelle feil og mangler.
Om du velger å bruke en megler til å selge boligen din, og hvilket meglerhus du velger å gå for, har mye å si for hvor mye det koster å selge bolig i 2024. Valget mellom provisjon og timepris kan også ha betydning, men provisjon forsikrer deg om at boligen selges for at du må betale megler.
Hvorvidt du velger å pusse opp boligen før boligsalg, og hvor omfattende denne oppussingen er har også noe å si for det totale kostnadsnivået. Om du velger boligstyling øker også kostnadene. Her kan det lønne seg å holde seg til overflateoppussing og bruk av egne møbler ved fotografering dersom målet er å holde kostnadene lave.
Hvor omfattende du ønsker at markedsføringen av boligen skal være, spiller også en rolle når det kommer til pris. Meglere har ofte markedsføringspakker du kan velge mellom, med tilleggstjenester dersom det skulle være ønskelig.
Har du kjøpt en ny bolig og ønsker flyttehjelp, kan dette også koste litt, avhengig av hvor mye du ønsker å flytte og hvor langt det skal flyttes. En eventuell mellomfinansiering dersom du eier to boliger samtidig, kan bli en betydelig kostnad med salg av bolig. På samme måte kan skatt av gevinst også ta en stor porsjon av kaka, dersom du ikke oppfyller kravene for skattefri gevinst.
