Er du så heldig å eie en fritidsbolig, som du har fått mye glede av, men nå ønsker å selge? Eller kanskje du bare rett og slett lurer på hva skattereglene er i forbindelse med salg av fritidsboliger. Uansett hvilken situasjon du er i, tar vi for oss nettopp dette i denne artikkelen. Vi ser på hva en fritidsbolig er, forskjellen på skatteregler ved salg av bolig versus fritidsbolig, konkrete eksempler, og hvorfor det lønner seg å bruke en megler når du skal selge.
Hva er en fritidsbolig?
En fritidsbolig, eller fritidseiendom, er en eiendom som i hovedgrad brukes til ferier og fritid. En hytte er et eksempel på dette. Et våningshus eller en leilighet i byen regnes som en fritidseiendom hvis du kan bevise at eiendommen kun brukes i fritiden av deg, og at du ikke bor der. Eiendommen må derfor knyttes både til gjøremål og opphold som er fritidsrelatert for at den går under begrepet fritidseiendom, i henhold til skatteetatens regler. Merk at dersom du bruker eiendommen på fritiden, mens den av andre brukes som fast bolig eller pendlerbolig, så vil eiendommen regnes som bolig for deg også, ikke som fritidsbolig.
Skatteregler ved salg av bolig vs. fritidsbolig
For å unngå skatt på salg av bolig må du ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Dersom du for eksempel har eid boligen i fem år, men leid den ut de to siste årene, må du skatte av gevinsten på boligsalget.
For fritidseiendom er det andre regler, og du må faktisk ha eid fritidseiendommen i lang tid. Du må nemlig ha eid eiendommen, for eksempel hytta, i mer enn fem år. Du må også ha brukt hytta som feriebolig i minst fem av de siste åtte årene for å unngå skatt av gevinsten ved salg. Du kan likevel leie ut hytta i korte perioder, for eksempel gjennom Airbnb, men du må også ha brukt den selv i fem av de siste åtte årene.
Dette må du skatte av ved salg av fritidseiendom
Dersom vilkårene for skattefritt salg ikke er oppnådd, må du betale skatt når du selger fritidseiendommen. Men nøyaktig hva er det du må skatte av? Du skal ikke skatte av hele salgssummen når du selger fritidseiendommen din. Kun eventuell gevinst må beskattes.
Gevinsten ved salg av fritidseiendom er den delen av salgssummen som overstiger det beløpet du kjøpte fritidseiendommen for i sin tid. All gevinst ved salg av fritidseiendom skal beskattes med 22%, dersom vilkårene for skattefritt salg ikke er oppfylt.
Selger du derimot fritidseiendommen med tap får du fradrag. Dette gjelder kun dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. Det betyr at dersom du oppfyller vilkårene for skattefritt salg av fritidseiendom, får du ikke fradrag for tapet. Merk at hvis du har eid en fritidseiendom i over 5 år som har falt mye i verdi siden du kjøpte den, kan det derfor lønne seg å leie den ut på åremål i over 3 år før du selger den. Det vil nemlig gjøre at du får fradrag for verditapet når du selger eiendommen. Det skjer fordi du da ikke lenger har oppfylt kravet om skattefritt salg, siden du på salgstidspunktet ikke har brukt eiendommen som din egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. I tillegg vil du naturligvis få leieinntekter i de årene du leier ut. Kombinasjonen av skattefradrag for verditapet pluss leieinntekter i 3-4 år kan bli til et betydelig totalbeløp.
Konkret eksempel: Skatt av gevinst
La oss ta for oss et konkret eksempel som illustrerer skattereglene. Vi tar utgangspunkt i dette:
- Du kjøpte hytta for 2 millioner kroner
- Du solgte den for 3 millioner kroner
- Du har kun eid hytta i fire år når du selger den, og må skatte 22% av gevinsten
I eksempelet over er gevinsten på 1 million kroner, nemlig 3 millioner kroner minus 2 millioner kroner. 22% av 1 million kroner er 220.000 kroner, og det er dette beløpet som må betales i skatt.
Det er verdt å merke seg at når du regner ut beløpet du kjøpte hytta for, kan du legge til eventuell dokumentavgift og meglerhonorar. Dette reduserer både gevinsten og skattegrunnlaget.
Konkret eksempel: Skattefradrag ved tap
Vi kan også ta for oss et eksempel som illustrerer rett på skattefradrag ved salg med tap. Da tar vi utgangspunkt i dette:
- Du kjøpte hytta for 2 millioner kroner
- Du solgte den for 1,5 millioner kroner
- Du har eid hytta i 10 år, men du har leid den ut på åremål de siste syv årene, og dermed ikke brukt den som din egen fritidseiendom i den perioden. Derfor er ikke kravet til skattefri gevinst oppfylt, som betyr at du måtte betalt skatt hvis du hadde solgt hytta med gevinst – og derfor vil du også få skattefradrag når du nå selger med tap.
I eksempelet over får du et tap på 500.000 kroner, altså 2 millioner kroner minus 1,5 millioner kroner. 22% av 500.000 kroner er 110.000 kroner, og det er dette du får i skattefradrag ved salget.
Bør jeg bruke en megler til å hjelpe meg med salget?
Du er ikke nødt til å bruke megler ved salg av verken bolig eller fritidseiendom. Vi anbefaler likevel alltid at du bruker eiendomsmegler til å hjelpe deg med salg av bolig eller fritidseiendom.
Grunnen til at vi anbefaler at du bruker eiendomsmegler til salg av fritidseiendom er at de blant annet har spesialkompetanse innenfor salg av nettopp disse eiendommene. De har gjerne mye kunnskap om området hvor fritidseiendommen din ligger. Du sparer også tid ved at eiendomsmeglerne tar seg av hele salgsprosessen fra start til slutt. I tillegg har eiendomsmeglere kunnskap om lovverket rundt salg av fritidseiendom, noe mange som ønsker å selge privat ikke har.
Vi anbefaler derimot at du sammenligner eiendomsmeglere, både når det gjelder pris og tjenester. På den måten tar du et overveid valg som du kan være fornøyd med.
Hvis du ønsker å motta gode tilbud fra flere eiendomsmeglere i området der din fritidseiendom befinner seg, kan du fylle ut skjemaet her på RettMegler.no. Da vil dyktige meglere kontakte deg innen 48 timer for en uforpliktende prat om hvordan de kan hjelpe deg med å selge hytta eller fritidsboligen din.
