De fleste huseiere vil nok møte på en tilstandsrapport i løpet av livet. For å gjøre denne prosessen enklere, har vi satt sammen en guide til hva og hvordan du kan sikre deg en tilstandsrapport av høy kvalitet for din bolig. Det er nemlig omfattende å sørge for at tilstandsrapporten av boligen din er tilstrekkelig, spesielt om du tenker på å legge boligen ut for salg. La oss gjøre tilstandsrapport enkelt, på 1-2-3!
Hvorfor trenger jeg en tilstandsrapport?
La oss starte med det grunnleggende spørsmålet, nemlig hvorfor du trenger en tilstandsrapport. Om du er i tvil om du egentlig trenger en tilstandsrapport, er det lurt å ta en titt på denne sjekklisten:
Skal du selge boligen din?
Når du skal selge boligen din, er det viktig å vite hvilken tilstand boligen er i. Tidligere var det mulig å legge ut huset for salg med emneknaggen ‘selges som den er’ - men dette er ikke mulig lenger. I 2022 kom det endringer i avhendingsloven, som tydelig gjør det klart at selger kan bli erstatningsansvarlig dersom det viser seg å være udokumenterte feil eller mangler som til sammen er på over 10.000 kroner. Så, dersom du skal selge huset ditt: IKKE TENK TO GANGER. Få sammen en tilstandsrapport for å unngå problemer i etterkant. Husk at du ikke er ansvarlig til å fikse eventuelle feil eller mangler som dukker opp i tilstandsrapporten, men at du da ikke står ansvarlig i etterkant om disse feilene ikke ble med i tilstandsrapporten.
Skal du kjøpe en bolig?
Et lite tips: Aldri kjøp en bolig uten en tilstandsrapport. I henhold til avhendingsloven fra 2022 har ingen lov å selge en bolig ‘som den er’, og det er strenge regler dersom noen gjør dette. Selger vil da bli ansvarlig for å betale eventuelle mangler eller feil som oppdages, men dette fører til mye venting dersom du ønsker å komme deg inn i ditt nye hjem. Alltid be om å se en tilstandsrapport før du foretar deg et boligkjøp. Dersom det er oppgitt feil i tilstandsrapporten, spesielt dersom boligen er en eldre bolig, vil selvsagt prisen påvirkes av dette og det er viktig å ha realistiske forventinger.
Er du rett og slett bare nysgjerrig?
Det er også mulig å bestille en tilstandsrapport selv om du ikke skal selge boligen din. Mange ønsker rett og slett å vite hvilken tilstand boligen er i. Ofte gjelder dette dersom en person har arvet en bolig eller kanskje har bodd i boligen over lengre tid. Noen velger også å hente inn en tilstandsrapport når de begynner å leke med tanken på å legge boligen ut for salg, for å eventuelt fikse opp i ulike ting før boligsalget blir reelt. Hvis boligen er under en forsikringssak ved lekkasje eller lignende, vil det også være nødvendig med en tilstandsrapport.
Hvem gjennomfører tilstandsrapporten?
For å sette sammen en tilstandsrapport er du avhengig av å tilkalle en takstmann. En takstmann kalles ofte også en bygningssakkyndig, men sørg for å finne en du kan stole på. I henhold til det norske lovverket kan nemlig hvem som helst kalle seg en takstmann, selv uten noen form for utdanning. En takstmann bør ha en SETA-sertifisering, noe som er et bevis på at de har blitt godkjent gjennom sertifiseringsrådet for takstpersonell. Forbrukerrådet anbefaler at du alltid dobbelsjekker at din takstmann har en SETA-sertifisering, noe som gjenspeiler at takstmannen har kunnskap om sitt arbeidsfelt og utøver en tilstandsrapport av høy kvalitet.
Det er viktig at takstmannen har tilstrekkelig kunnskap da han eller hun skal vurdere hvilken teknisk standard boligen din har, samt hvilke områder som har behov for vedlikehold eller reparasjoner. Vanligvis må du betale mellom 7000 til 20.000 kroner for en tilstandsrapport, avhengig av størrelsen på boligen og hvor mye som skal sjekkes. Ulike takstselskap har ulike priser som kan variere, så sørg for å hente inn ulike pristilbud fra ulike takstselskap før du bestemmer deg. Derimot er det aller viktigste å sørge for at takstmannen har kunnskap om tilstandsrapporter, slik at du unngår feil i rapporten som kan slå tilbake på deg etter et boligsalg.
Hva skal en tilstandsrapport inneholde?
En tilstandsrapport er veldig omfattende, da det skal oppgi en detaljert vudering av både eiendommen og boligen. I rapporten skal det komme tydelig frem hvilken tilstand boligen har, og er veldig teknisk utfyllende i motsetning til en enklere boligsalgsrapport. Etter du har funnet en takstmann og dere har avtalt en dato, kan det være gunstig å vite hva du har i vente. Takstmannen skal nemlig sjekke alle P-rom (primærrom, som omfatter stue, kjøkken, bad, soverom, gang og lignende) og S-rom (sekundærrom, som tilsvarer kjeller, bod og lignende).
Legg merke til at det er noen tekniske områder en takstmann ikke kan hjelpe deg. For eksempel kan ikke en takstmann uten elektrisk fagbrev sjekke el-anlegget ditt. Dersom du tror det er behov for å sjekke dette, må du tilkalle en elektriker. En takstmann har kun lov til å inspisere sikringer og sikringsskap, samt en rapport utarbeidet av en fagkyndig elektriker. Hvis el-anlegget ditt er av den eldre typen er det lurt å hente inn en elektriker først for å utarbeide en rapport før du selger boligen din.
En tilstandsrapport skal altså omfatte boligens tilstand, og er en bro for å unnslippe konflikter ved boligsalg. Det er også en god pekepinne dersom du har arvet en bolig og ønsker å sjekke hvilke områder i boligen som bør fikses opp i de nærmeste årene for å unngå slitasje på boligen. Med andre ord kan en tilstandsrapport være et godt hjelpemiddel dersom du kun er nysgjerrig på hva du kan forbedre for deg selv, eller før du legger boligen ut for salg for å øke prisantydningen. I tillegg til den generelle omfattende tekniske rapporten er det også mulig å hente inn tilleggsrapporter som tar for seg alt fra støy, lydforhold, inneklima, ombyggingsmuligheter og mye mer. Dette vil stille et boligsalg sterkere, da du har ytterligere informasjon om tilstanden av boligen.
Unngå forvirring: tilstandsrapport vs. boligsalgsrapport
Både meglere og takstmenn bruker begrepene tilstandsrapport og boligsalgsrapport om hverandre, noe som kan være forvirrende dersom du ikke vet hva forskjellene er. Begge rapporter oppgir opplysninger av boligens tekniske tilstand, men det er likevel noen ting som skiller dem fra hverandre. Helt generelt er det ofte tre rapporter som er typiske å bruke en takstmann til:
Tilstandsrapport: Brukes både til salg og eierskifte, samt å gi deg opplysninger til hva du kan forbedre av boligen de neste årene. En tilstandsrapport er også alfa omega for å unngå en smell etter boligsalg dersom det er en feil i boligen du ikke var klar over.
Boligsalgsrapport: Foretar seg tekniske opplysninger om boligen, akkurat som en tilstandsrapport. Som navnet tilsier, brukes en boligsalgsrapport ved salg av boligen.
Verditakst: Når du skal selge boligen tilbyr mange en verditakst. Denne rapporten er mer overfladisk enn en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport, og du må for all del ikke nøye deg med å kun utarbeide en verditakst dersom du skal selge boligen din. Det beste du kan gjøre under et boligsalg, er å hente inn både en tilstandsrapport og en verditakst.
Kort fortalt - tilstandsrapport på 1-2-3
For å ta en liten oppsummering til hva du trenger å ta med deg fra denne artikkelen, gjør vi det enkelt. Dersom du skal selge en bolig, må du hente inn en tilstandsrapport fra en takstmann. Du må derimot sørge for at takstmannen er SETA-sertifisert slik at du har en form for garanti av kvaliteten. Grunnen til at du trenger en tilstandsrapport, er for å unngå å måtte betale for feil eller mangler i etterkant. Det er ikke lenger lov å selge en bolig “som den er”, og du som selger vil bli belastet med eventuelle fakturaer for å fikse opp i ting som ikke var fremme i dagens lys før du selger boligen.
Mange velger også å bruke en tilstandsrapport etter et arveoppgjør, eller som en planlegging for å finne ut hvordan man skal forbedre i boligen før den pådrar seg slitasje. En tilstandsrapport vil gi deg en detaljert oversikt over hvilken teknisk tilstand boligen er i, slik at du kan være “bedre føre var” og ta tak i ting som trenger vedlikehold. Husk at prisen for en tilstandsrapport kan variere fra takstmann til takstmann, og at du også kan bestille tilleggsrapporter for å få en enda mer detaljert rapport over boligen din.
