Skal du selge boligen din, men usikker på skattereglene rundt boligsalg? Fortvil ikke; i denne artikkelen har vi samlet alt du trenger å vite rundt skatteregler ved salg av bolig.
Hva er skatt ved boligsalg?
Skatt er en obligatorisk betaling til det offentlige, oftest basert på inntekt, formue eller forbruk. Når du selger bolig med overskudd, kan dette regnes som en form for kapitalinntekt. Da må du som utgangspunkt betale skatt av gevinsten du sitter igjen med etter boligsalget, nærmere bestemt 22% av fortjenesten din.
Likevel må de aller færreste av oss betale skatt ved boligsalg. Ofte faller man nemlig innenfor unntakene til denne regelen, slik at du unngår å betale skatt av overskuddet. Hvordan går det til? Dette ser vi nærmere på her.
Hvem må betale skatt ved boligsalg?
Det er to krav som må være oppfylt for å unngå skatt ved boligsalget:
- Krav om eietid
- Krav om botid
For at du skal unngå skatt på fortjenesten din, må begge kravene være oppfylt. Dersom du kun oppfyller ett eller ingen av dem, er du pliktig til å betale skatt dersom du sitter igjen med et overskudd etter at boligen er solgt. Under forklarer vi reglene rundt disse to kravene.
Krav om eietid
Med eietid menes hvor lenge du har stått som eier av boligen din i forkant av boligsalget. Kravet her er at du må ha eid boligen din i minst 12 måneder før du selger den.
Krav om botid
Hvor lenge du har bodd i boligen selv før salg er også avgjørende. Her sier kravet at du som eier må ha bodd i boligen selv i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Perioden du har bodd i boligen trenger altså ikke å være sammenhengende, så lenge det er innenfor kravet om 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene.
Ikke gå i botid-fella
Dersom du er nær grensene for botid og eietid, kan det være lurt å sette seg inn i hvordan denne tiden påvirkes. Det er nemlig to punkter der man fort kan trå feil.
· Botiden starter fra den dagen du faktisk flytter inn.
Det vil si at dersom du kjøper en bolig som du velger å pusse opp i noen måneder før du flytter inn, så regnes botiden først fra da du faktisk flyttet inn – og ikke fra da du kjøpte boligen.
Du kan melde flytting inntil 8 dager etter du har flyttet. Men om du glemmer å melde flytting i tide, må du kunne dokumentere innflytting fra den datoen du oppgir for å få det godkjent. Dokumentasjonen kan for eksempel være en strømregning i ditt navn, eller andre regninger og kvitteringer som kan bevise at du flyttet inn fra den datoen du oppgir.
· Botiden din opphører den dagen du aksepterer et bud fra kjøper og dermed inngår en bindende avtale om salg. Men har du flyttet ut før boligsalgsprosessen starter, beregnes sluttdato fra den dagen du faktisk flyttet ut.
Det er altså viktig å være klar over at botiden din i utgangspunktet ikke slutter ved overtagelse til ny eier, men den datoen du aksepterer budet fra kjøper.
En felle som noen faller i, er å legge ut boligen sin for salg i den tro at det botiden sluttdato er overtagelsesdatoen og ikke avtaleinngåelsen. Men om du godtar et bud innen du har bodd der i 12 måneder, må du betale skatt av overskuddet.
Selge med underskudd
Dersom du selger boligen din for en lavere sum enn du selv kjøpte den for, kan dette i noen tilfeller trekkes fra på skatten. Som en tommelfingerregel kan vi si at dersom du er innenfor kravet til å skulle betale skatt av overskuddet fra boligsalget ditt, er du også innenfor kravet til å kunne trekke fra underskuddet på boligsalget ditt. Prosenten her vil da også bli 22% fratrekk, på lik linje som ved et overskudd.
Hvordan beregnes skatt på boligsalg?
Det gjelder å ha god oversikt over alle fradragene du har rett på, slik at du ender opp med å betale det korrekte beløpet i skatt. Enkelt forklart blir regnestykket:
Boligens utgangsverdi - boligens inngangsverdi - kostnader knyttet til salget = overskudd ved salg.
Det er dette overskuddet du eventuelt må betale 22% i skatt av.
Med inngangsverdi, eller kostpris, menes vanligvis den summen du kjøpte boligen for. Men i tillegg til kjøpesummen kan du også legge til andre kostnader du hadde, som dokumentavgift, gebyrer og andre eventuelle påkostninger. Inngangsverdien er med andre ord hva selve boligen har kostet deg.
Utgangsverdi, eller utgangspris, blir da den summen du selger boligen for. Her kan du trekke fra kostnader til megler, takstmann og andre gebyrer – slik at utgangsverdien blir det du faktisk sitter igjen med når oppgjøret er på konto.
Dersom du er usikker på hva du kan legge til inngangsverdien, eller hva du skal trekke fra på utgangsverdien, har Skatteetaten laget en enkel og grei veiviser som raskt gir deg oversikt over dette. Den finner du her.
Gi beskjed til Skatteetaten
Uansett om du skal betale skatt av gevinsten, eller ønsker å trekke fra underskudd av boligsalget på skatten, må dette meldes inn til Skatteetaten. Dette gjør du i den skattemeldingen du leverer inn i året etter at boligen din ble solgt.
Dersom du har solgt bolig og oppfyller kravene om botid og eiertid, trenger du ikke å opplyse om fortjeneste eller tap på skattemeldingen.
Skatt på salg av fritidsbolig
Når det gjelder skatt på salg av fritidsbolig er det andre regler som gjelder. Her er kravet at du må ha eid fritidsboligen din i minst fem år før du selger den for å unngå å betale skatt på gevinsten. I tillegg må du ha brukt fritidsboligen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene for å unngå skatt. Vi har skrevet en egen artikkel om hva som gjelder ved skatt på salg av fritidsbolig som du kan lese her.
Oppsummering
· Hvis du både har eid og bodd i egen bolig i mer enn 12 måneder før du selger den, unngår du å betale skatt hvis du sitter igjen med en fortjeneste på salget.
· Det er lurt å sette seg nøye inn i reglene om botid for å vite hvordan man beregner når botiden starter og slutter, slik at du unngår å havne i den såkalte “botid-fella” og måtte skatte av en eventuell gevinst.
· Dersom du er pliktig til å betale skatt av en eventuell gevinst på salget, er du også berettiget til å få fradrag om du skulle selge boligen med tap. Begge deler meldes inn gjennom neste års skattemelding.
· Du må skatte 22% av fortjenesten på boligsalget om du ikke oppfyller kravene til bo-og eiertid. Dette regner man ut ved å ta boligens salgssum og trekke fra boligens kjøpesum. Husk å inkludere alle kostnader du hadde både ved kjøp og salg.
· Dersom du ikke oppfyller kravene om botid og eiertid før boligen selges, melder du fra om et overskudd eller underskudd på neste skattemelding.
Ofte stilte spørsmål om skatteregler ved salg av bolig
Når bør man selge bolig tidligere enn et år?
Dersom du uansett skal selge boligen din, og er ganske sikker på at du vil få en lavere salgssum for boligen din enn du selv betalte, kan det være lurt å vurdere om du skal selge den før du har bodd i boligen i 12 måneder. På denne måten kan du trekke fra 22% av underskuddet ditt på neste års skattemelding.
Kan jeg selge utleiebolig uten å betale skatt av overskuddet?
Du kan ikke selge en bolig som du kun har brukt til utleie uten å betale skatt av overskuddet. Om du ikke har bodd i boligen selv vil du ikke oppfylle kravet om botid, og må dermed betale 22% av fortjenesten din i skatt. Unntaket er om du kun har leid ut mindre enn halvparten av boligen, for eksempel en sokkelleilighet, og har bodd i resten av boligen selv.
Hvilke regler gjelder hvis jeg arver en bolig og vil selge den?
Skatteregler for salg av en bolig du arver, er annerledes enn reglene for salg av egen bolig. Når det gjelder arv, er det nemlig flere ting du bør ha i bakhodet. Vi har skrevet en god og oversiktlig guide på dette i en egen artikkel – du kan lese den her.
Hvordan kan jeg få mest mulig fortjeneste på boligsalget mitt?
Uansett om du må skatte av fortjenesten eller ikke, ønsker de fleste å oppnå best mulig pris for boligen sin når de skal selge. Noen ønsker å gjøre mesteparten av boligsalgsprosessen selv, mens andre benytter en megler som tar seg av alt – her må hver og en selv vurdere hva som er riktig for deg.
Selv om det ved første øyekast kan virke dyrt med megler, er vår erfaring at en god og lokalkjent eiendomsmegler vil mest sannsynlig oppnå en høyere salgssum på boligen din enn det du vil oppnå ved å gjøre jobben selv.
Dersom du ønsker å benytte deg av en eiendomsmegler ved boligsalget ditt anbefaler vi at du får tilbud fra flere meglere, slik at du kan finne rett megler for deg. Ved å fylle ut vårt skjema her, vil du få tilbud fra opptil fem dyktige meglere i nærområdet ditt. Denne tjenesten gjør at du selv slipper å ta kontakt med flere meglerkontorer, og er selvsagt helt gratis og uforpliktende for deg.
