Eier du en bolig du leier ut, enten hele eller deler av året, og ønsker å selge denne? Vi hjelper deg med å finne ut av hva du bør være oppmerksom på før du selger boligen, og hvordan du går fram.
I denne artikkelen ser vi på hva en utleiebolig faktisk er, og hvilke krav det stilles til en. Vi ser også på hva som skjer når du selger en bolig med et aktivt leieforhold, og skatteregler ved salg av utleiebolig.
Hva er en utleiebolig?
En utleiebolig er en bolig du eier, men leier ut til noen andre. Utleieboligen leies ut av en utleier og leies av en leietaker. Kanskje har du tidligere bodd i boligen, men leier den ut nå, eller så har du leid den ut så lenge du har eid den. Enten om du leier ut boligen i korte eller lengre perioder kan den defineres som en utleiebolig.
I de aller fleste tilfeller er utleieboliger sekundærboliger. Det vil si at du ikke bruker boligen som din faste bolig, og heller ikke har folkeregistrert adresse der.
Krav til utleiebolig
Det stilles flere krav til utleiebolig som du må være oppmerksom på. Disse tingene må være på plass dersom du ønsker å leie ut boligen din:
1. Boligen må være regulert for boligformål
Før du leier ut boligen må du sjekke at den er regulert for boligformål. Er du i tvil, kan du sjekke det hos Plan- og bygningsetaten.
2. Utleieboligen må være godkjent for varig opphold
Boligen du skal leie ut må også være godkjent for varig opphold. Dette er særlig viktig å være oppmerksom på dersom du eier en kjellerleilighet, en leilighet som tidligere har vært et næringsbygg, eller liknende. Har du planer om at rommene i boligen skal brukes til det de er godkjent for, kan du leie ut uten å søke om bruksendring.
3. Boligen må oppfylle krav for utleie
I tillegg til det som er nevnt over, må takhøyden i boligen være minimum 2 meter for at den kan leies ut. Boligen må oppfylle minstekrav til dagslys, og rømningsvinduer må være minst 60 cm høye og 50 cm brede. Du må også kunne åpne vinduene og komme deg ut gjennom dem. I tillegg til dette, må bolig oppfylle krav til brannsikkerhet, og ha bad.
Salg av utleiebolig ved aktivt leieforhold
Dersom du har arvet eller kjøpt en bolig med et aktivt leieforhold, overtar du leieforholdet. På samme måte, er det mulig å selge en bolig med et eksisterende leieforhold. Ønsker du å selge en bolig med et aktivt leieforhold, bør du gi eiendomsmegler tilgang til leiekontrakten, slik at interessenter er bevisst på situasjonen. Du bør også holde leietakeren din oppmerksom på at du ønsker å selge, og tilrettelegge for vedkommendes behov. Når du har solgt boligen, må det praktiske på plass, og alt dette kan megler hjelpe deg med.
Ønsker du å si opp leieforholdet før du skal selge boligen din, må du ha en gyldig grunn ettersom leietaker har et sterkt oppsigelsesvern. Normalt vil salg av bolig være en gyldig oppsigelsesgrunn. De fleste leieavtaler inneholder likevel en gjensidig rett til å fritt si opp avtalen med en viss oppsigelsestid. Det kan derfor lønne seg å starte prosessen i god tid før du ønsker å selge boligen.
Skatteregler ved salg av utleiebolig
Har du bestemt deg for å selge utleieboligen din, lurer du sikkert på hva skattereglene er. Når du skal selge utleieboligen din, skal du i utgangspunktet skatte av en eventuell gevinst. Det finnes derimot noen unntak.
Du har bodd i boligen et av de to siste årene
Dersom du selv har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene, er ikke gevinsten skattepliktig. Det vil si at all eventuell gevinst beholder du selv. Selger du derimot boligen med tap, får du heller ikke fradrag for tapet.
Et regnestykke vil i dette tilfellet se slik ut:
Du kjøpte boligen for 2 millioner kroner, og selger den for 2,5 millioner kroner når du trekker fra utgifter til megler og lignende. Da har du fått en gevinst på 500.000 kroner, som du ikke trenger å skatte av, og du beholder alt av dette.
Du har ikke bodd i boligen et av de to siste årene
Har du leid ut boligen helt fram til salget, og dermed ikke bodd i boligen minst 12 ut av de 24 månedene, skal du skatte av eventuell gevinst. Gevinst på salg av bolig skattlegges normalt med 22 prosent.
Et forenklet regnestykke ved salg med gevinst vil i dette tilfellet se slik ut:
Du kjøpte boligen for 2 millioner kroner, og selger den for 2,5 millioner når du har trukket fra omkostninger. Gevinsten på 500.000 kroner beskattes med 22 % og utgjør 110.000 kroner. Da sitter du igjen med en netto gevinst på 390.000 kroner.
Et forenklet regnestykke ved salg med tap vil i dette tilfellet se slik ut:
Du kjøpte boligen for 2 millioner kroner, og selger den for 1,8 millioner kroner etter omkostninger. Tapet på 200.000 kroner er fradragsberettiget med 22 % og utgjør 44.000 kroner. Faktisk tap utgjør dermed 156.000 kroner.
Brukshindring
Dersom du ikke har bodd i boligen du ønsker å selge grunnet brukshindring, kan du likevel få godkjent brukstid. Du kan få brukstid i følgende tilfeller:
- Du har brukt boligen som fast bolig og må flytte fra den
- Du har planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å flytte fra den
Eksempler på slike typer brukshindring er:
- Skifte av arbeide, enten frivillig eller beordret
- Plikt til bo i tjenestebolig
- Flytting til et annet sted grunnet utdannelse ved skole eller universitet
Boligselgerforsikring
Når du selger utleiebolig bør du kanskje skaffe deg boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring). Denne forsikringen dekker deg nemlig ved skjulte feil eller mangler når du selger boligen. Særlig hvis du har brukt boligen som utleiebolig rett før salget, kan det ha oppstått skjulte feil eller mangler du som selger ikke er oppmerksom på. Les mer om fordeler og ulemper med å skaffe seg forsikringen her.
Kort oppsummert
Alt i alt er det flere ting du bør være oppmerksom på når du skal selge en utleiebolig, både når det kommer til skatt og hva du gjør dersom du har et aktivt eierforhold.
Ønsker du å selge boligen din mens du har et aktivt leieforhold bør du starte prosessen tidlig. Du må nemlig ha en gyldig grunn for å si opp leieforholdet ettersom leietaker har et sterkt oppsigelsesvern. Salg av bolig er normalt en gyldig grunn, men du bør også hensynta leietaker, og må respektere avtalt oppsigelsestid.
Som hovedregel er gevinst på salg av bolig skattepliktig. Har du eid boligen i mer enn ett år, og brukt den som din egen bolig i minst ett av de to siste årene du selger den, trenger du ikke skatte av gevinsten. På samme måte får du ikke fradrag ved tap, det gjør du kundersom du ikke oppfyller vilkårene for botid. Som hovedregel skal gevinst beskattes med 22 %.
Sammenlign tilbud fra meglere
Dersom du skal selge utleieboligen din, er kanskje noe av det viktigste du gjør å velge rett megler til å ta seg av jobben. Ikke bare lønner det seg å velge en megler med lokalkunnskap og erfaring, men prisen kan også være en viktig faktor. Ved å få tilbud fra flere meglere, kan du velge det som passer deg best.
Ved å bruke skjemaet på denne siden, kan du få tilbud fra flere meglere, og velge den som passer deg best. Vi innhenter tilbud fra opptil fem meglere for deg, og tilbudene er heltuforpliktende. Slik går du fram:
- Huk av for “Selge bolig” og trykk på “Få tilbud”
- Fyll inn boligens adresse og postnummer, og trykk “Neste”
- Fyll inn navn, e-post og telefonnummer, og trykk “Neste”
- Fyll inn annen informasjon du tenker er relevant før vi innhenter tilbud
