Når du har bestemt deg for å selge boligen din, må du ta stilling til om du ønsker å bruke en eiendomsmegler, eller selge boligen privat. Men hva lønner seg faktisk? Det er både fordeler og ulemper knyttet til det å selge privat framfor å bruke eiendomsmegler. I denne artikkelen tar vi en titt på hva det vil si å selge bolig privat, hvordan du gjør det, hva fordelene og ulempene er, og om det faktisk lønner seg.
Hva vil det si å selge uten megler?
Å selge bolig uten eiendomsmegler, vil si at du tar deg av salgsjobben og ansvaret i stedet for å bruke en eiendomsmegler. Selger du boligen selv, trenger du ikke betale provisjon til eiendomsmegleren for salget,men du står også ansvarlig for hele salgsprosessen.
Slik selger du bolig uten megler
Du kan spare en del penger på å selge boligen selv, men du må passe på å ha kontroll på en del viktige ting. Forbrukerrådet har laget en sjekkliste for deg som ønsker å selge bolig uten megler.
Listen ser slik ut:
- Hent ut grunnboksutskrift fra Statens kartverk
- Hent inn relevant informasjon fra kommunen
- Få en tilstandsrapport utarbeidet av en takstmann
- Undersøk hva andre tilsvarende boliger selges for
- Lag en salgsoppgave
- Vurder hvordan og hvor du vil annonsere boligen
- Gjør boligen klar for visning
- Arranger budrunde
- Skriv en kontrakt
- Fyll ut skjema sammen med kjøper for tinglysning av eierskifte
- Ordne oppgjør
1. Grunnboksutskrift fra Statens kartverk
Hos Statens kartverk kan du bestille en grunnboksutskrift for eiendommer og andeler i borettslag. På dette tidspunktet må du også innhente opplysninger om eventuell forkjøpsrett.
2. Innhenting av relevant informasjon om boligen
Du må selv innhente informasjon om boligen din fra kommunen dersom du ønsker å selge uten eiendomsmegler. Dette inkluderer alt fra reguleringsplaner, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, pålegg fra offentlige myndigheter, informasjon om utleieforhold, ligningsverdi og kommunale avgifter.
3. Skaff deg en tilstandsrapport
En tilstandsrapport gjennomføres av takstmann og inneholder de tekniske forholdene i boligen du ønsker å selge. Tilstandsrapporten avdekker eventuelle feil og mangler ved boligen som kjøper har krav på å bli gjort oppmerksom på. Prisen på en tilstandsrapport avhenger av størrelsen på boligen du ønsker å selge.
4. Undersøk hva andre tilsvarende boliger selges for
Skal du selge boligen din privat må du også innhente opplysninger om hva lignende boliger selges for. Sammenlign standard, størrelse og andre viktige faktorer før du setter prisantydningen. Som en del av prosessen kan det for eksempel lønne seg å gå på visninger til tilsvarende boliger, og å se på annonser på Finn og andre steder der boliger legges ut for salg.
5. Lag en salgsoppgave
Du må også opprette en salgsoppgave som deles ut når du holder visning og legges ut på nett. Dette dokumentet bør inneholde nøyaktige opplysninger om boligen både ved bruk av bilder og beskrivelser, negative og positive. Du kan se på salgsoppgavene fra tilsvarende boliger og følge samme oppsett når du lager salgsoppgaven for din boligen.
Selger du en leilighet i et borettslag, må salgsoppgaven inneholde informasjon om fellesgjeld og fellesutgifter, og eventuell forkjøpsrett og eierskiftegebyr. Denne informasjonen kan du få fra styret i borettslaget.
6. Vurder hvordan og hvor du vil annonsere boligen
Når du har bestemt deg for å selge boligen privat, må du vurdere både hvordan og hvor du ønsker å gjøre folk oppmerksomme på salget. Hvis du bruker eiendomsmegler kan du som oftest kjøpe en markedsføringspakke som gjerne inkluderer Finn-annonse, annonser på Facebook, Instagram og lignende, men hvis du ikke bruker eiendomsmegler må du selv stå ansvarlig for markedsføringen.
7. Gjør boligen klar for visning
Når boligannonsene er opprettet og du skal holde visning, må du gjøre boligen klar. Dette innebærer å gjøre boligen fin og presentabel, og dermed øke sannsynligheten for å få solgt boligen til en god pris.. Du bør vurdere om du ønsker å få hjelp til markedsføring, fotografi og lignende fra profesjonelle – de fleste er enige om at gode, profesjonelle bilder er et minimumskrav få solgt en bolig til en god pris.
Du bør være fleksibel, sette av god tid til visningene og være tilgjengelig til å svare på spørsmål. Under visningen bør du opplyse interessenter om boligens styrker og svakheter.
8. Arranger budrunde
Når visningen/visningene er holdt, må du arrangere budrunde. Her er det viktig å holde tungen rett i munnen. Du må sikre at alle budene er skriftlige, og bør ikke akseptere et bud som ikke er sendt inn skriftlig.
Du bør føre en budlogg hvor du holder en oversikt over alle bud to mottar. Da kan du notere navn på budgiver, tidspunkt budet ble gitt, beløpet og akseptfrist satt av budgiver. Husk at når du aksepterer et bud er det bindende, og du kan ikke trekke det på et senere tidspunkt, med mindre du har tatt et forbehold.
9. Skriv en kontrakt
Når du har holdt budrunden og akseptert et bud, må du formalisere avtalen med en kontrakt. Kontrakten kan dere fylle ut og signere elektronisk med Postens e-signering, eller printe ut og både fylles ut og signeres på papir. En kontrakt bør inneholde følgende informasjon om både selger og kjøper:
- Fullt navn
- Fødselsnummer
- Adresse
- Postnummer/sted
- E-post
Den skal også inneholde følgende informasjon om betaling:
- Kjøpesum
- Om det skal betales dokumentavgift
- Tinglysningsgebyr
Deretter må kontrakten ha informasjon om hvilket kontonummer pengene skal settes inn på og hva totalbeløpet er. Kontrakten skal inneholde informasjon om boligens tilstand, og hvilke tilbehør kjøper eller selger skal beholde. Deretter skal kontrakten inneholde informasjon om eventuell gjeld, opplysninger om eiendommen, og informasjon om overtakelse. Til slutt må kontrakten inneholde signaturen til både selger og kjøper, med sted og dato for signering.
Forbrukerrådet har utformet en kontrakt du kan bruke dersom du ønsker å selge boligen din selv. Her får du full oversikt over hvilken informasjon du bør ha med i kontrakten.
10. Fyll ut skjema sammen med kjøper for tinglysning av eierskifte
Skjema for tinglysning av eierskifte fylles ut av kjøper og selger ved overføring av eiendom. Deretter sender dere dette til Kartverket. På dette tidspunktet kan det lønne seg å bruke eiendomsmegler eller advokat til å hjelpe deg, selv om du selger boligen privat, slik at du er sikker på at de juridiske formuleringene blir korrekte.
11. Ordne oppgjør
Til slutt må oppgjøret ordnes (betaling, tinglysning og sletting av heftelser), og på dette tidspunktet bør du også få hjelp av enten en eiendomsmegler, advokat eller bank.
Fordeler med å selge privat
Det finnes noen fordeler knyttet til det å selge bolig selv, uten å bruke en eiendomsmegler. Du bør sammenligne disse med ulempene, for å vurdere om dette er noe for deg. Ved å selge en bolig privat kan du blant annet spare penger og få en bedre oversikt over salget.
Spare penger
For det første kan du spare en del penger ved å selge boligen din selv. Du slipper blant annet å betale provisjon til eiendomsmegler og må heller ikke betale ekstra for tilleggstjenester som markedsføringspakker, ettersom du tar deg av hele salgsprosessen selv. Ønsker du likevel at noen styler leiligheten din kan du betale for dette uten å være bundet til en eiendomsmegler. Det er likevel nødvendig å få profesjonell hjelp til noen av oppgavene, men du kan spare en del penger ved å stå for det meste selv.
Bedre oversikt over salget
Selger du boligen din selv får du en bedre oversikt over salgsprosessen fra start til slutt. Da kan du ta viktige beslutninger selv, og være så fleksibel som du selv ønsker. Du tar deg av annonseringen på Finn.no og andre steder, velger dato for visninger og er selv ansvarlig for å ta imot gjestene på visning og å svare på spørsmål. Du arrangerer også budrunden og står for kontakten med interessenter.
Ulemper med å selge privat
Det er imidlertid også mange ulemper knyttet til det å selge bolig privat. Blant annet har du mest sannsynlig ingen spesialkompetanse på området, må bruke både tid og krefter på salget ved siden av eventuell jobb, og kan møte på skepsis fra interessenter.
Manglende spesialkompetanse
En av de største ulempene med å selge privat er at du mest sannsynlig ikke har samme kunnskap og erfaring om boligmarkedet som eiendomsmeglere. Eiendomsmeglere har både juridisk og økonomisk kunnskap om boligmarkedet, og er salgsfolk i bunn. De har holdt mange visninger før og er godt kjent med salgsprosessen.
Tidkrevende
En annen ulempe med å selge bolig privat er at det er svært tidkrevende. Du må innhente informasjon om boligen, bruke tid på å gjøre boligen synlig på markedet, være tilgjengelig til å holde visninger, svare på spørsmål og holde budrunde. Det er viktig at du tenker nøye gjennom om du har tid og krefter til å stå ansvarlig for boligsalget.
Ingen eierskifteforsikring
Selger du boligen privat har du normalt ikke mulighet til å kjøpe en eierskifteforsikring. Dette er fordi forsikringsselskaper ønsker å forholde seg til meglerhus, og gjerne har en spesiell forsikringsavtale med dem. Dette er negativt for deg som selger, ettersom du selv vil stå økonomisk ansvarlig dersom det skulle være noen mangler eller feil ved boligen.
Eventuell motstand fra interessenter
De fleste som kjøper en bolig ønsker å forholde seg til en eiendomsmegler med kunnskap om boligmarkedet og de juridiske aspektene. Det er dermed en ulempe å selge bolig privat, fordi du ikke nødvendigvis kan svare på alle spørsmålene interessentene har, og mange er mer komfortable med at en eiendomsmegler tar seg av salgsprosessen. Dette betyr at du kan gå glipp av en del kjøpere, og en del bud, fordi mange er skeptiske til å kjøpe boliger som selges uten megler.
Kostnadssammenligning
Hva det koster å selge bolig privat kontra å bruke eiendomsmegler avhenger av mange faktorer. Blant annet kommer det an på størrelsen på boligen, tilstanden og beliggenheten. Bruker du en eiendomsmegler, varierer prisen stort avhengig av meglerhus og hvilke tilleggstjenester du velger. Selger du boligen privat, er kostnadene avhengig av hvilke type annonseringer du ønsker, hvorvidt du ønsker å style boligen, og om du ønsker å bruke advokat eller annen profesjonell hjelp til deler av jobben.
Hvis målet med å selge boligen din privat er å spare penger, bør du gjøre et kostnadsanslag for å finne ut om det faktisk lønner seg. Provisjonen til en eiendomsmegler ligger gjerne på 1-3%, noe som vil si at hvis du selger en bolig til 2 millioner kroner, utgjør denne kostnaden 20.000-60.000 kroner. Dette inkluderer ofte ikke eventuelle markedsføringspakker som gjerne ligger på ca. 10.000-20.000 kroner. Andre kostnader som styling og visninger kommer i tillegg, noe som gjør at totalsummen gjerne havner på minimum 100.000 kroner.
Kostnader knyttet til bruk av egen tid, eventuell advokathjelp og styling av bolig kommer mange ikke utenom. I tillegg må du betale noen små summer for grunnboksutskrift og tinglysing av boligen.
Hva lønner seg faktisk?
Selv om det er enkelte fordeler knyttet til det å selge bolig selv, uten eiendomsmegler, mener vi at ulempene er større enn fordelene for de aller fleste.
Vi anbefaler derfor at du bruker en eiendomsmegler når du skal selge boligen din. Ikke bare har meglere mye kunnskap om markedet, god erfaring og salgsbakgrunn, men det sparer deg også for mye tid og fungerer som en trygghet for folk som vurderer å kjøpe boligen din.
Selv om du kanskje kan spare 100.000 kroner ved å selge boligen din privat, er det mye risiko knyttet til dette, som at du ikke kan tegne eierskifteforsikring og dermed står ansvarlig alene ved eventuelle feil og mangler.
Vi anbefaler uansett at du sammenligner eiendomsmeglere både når det gjelder produkttilbud og pris, slik at du finner det beste alternativet for deg, og tar et gjennomtenkt valg. På våre nettsider kan du få tilbud fra opptil 5 eiendomsmeglere, helt uforpliktende. Det er helt gratis og veldig enkelt! Bare fyll inn adresse, navn og annen informasjon du ønsker at vi skal ha, så innhenter vi gode tilbud fra meglere i nærheten av deg.
