Kjøpte du deg en bolig for under et år siden og ønsker å selge den? Det kan det være mange grunner til, som at du vil flytte inn med kjæresten, går gjennom et samlivsbrudd eller rett og slett har funnet drømmeboligen du bare må slå til på. I denne artikkelen tar vi for oss det viktigste du må vite når du selger bolig før du har eid den i et år. Det inkluderer skatteregler, fordeler og ulemper, konkrete regnestykker, og en evaluering om det faktisk lønner seg.
Skatteregler ved salg av bolig
Det er særlig viktig å være oppmerksom på skattereglene ved salg av bolig før ett års eiertid. Skattereglene ved salg av bolig er nemlig avhengig av hvor lenge du har bodd i boligen og om du selger boligen med gevinst eller tap. Disse tingene spiller en viktig rolle når det kommer til hvor mye du kommer til å sitte igjen med etter et boligsalg.
Skatt på gevinst
Dersom salget er skattepliktig betaler du kun skatt på gevinsten ved boligsalget, ikke hele salgssummen. Det vil si at jo høyere gevinsten er, jo mer skatt må du betale. Samtidig sitter du jo også selv igjen med mer selv jo høyere gevinsten er.
Du slipper å skatte av gevinsten på boligsalget dersom du har bodd i boligen minst 12 måneder av de siste 24 månedene. Disse 12 månedene må ikke være sammenhengende, men til sammen må du ha bodd 12 måneder i boligen i løpet av de to siste årene før boligsalget. Oppfyller du disse kriteriene, beholder du hele gevinsten selv.
Har du kun eid boligen din i under et år, for eksempel i ni måneder, oppfyller du altså ikke disse kriteriene til skattefritt salg. Det betyr at dersom du selger boligen med en gevinst, er du nødt til å skatte av dette. Skattesatsen er på 22% av gevinsten. På bakgrunn av dette, er det mange som ønsker å bo i boligen til det har gått et år, for å slippe å skatte av gevinsten.
Fradrag ved tap
Dersom du selger boligen din med tap, er reglene annerledes. Og sannsynligheten for at du selger boligen med tap er høyere jo kortere tid du har bodd i den. Du får kun fradrag ved tap dersom du har bodd i boligen i mindre enn 12 måneder de siste 24 månedene. Skattefradraget er på 22%, som beregnes ved å trekke salgssummen fra kjøpesummen.
Vær obs på at dersom du har bodd i boligen i mer enn 12 måneder de siste 24 månedene har du ikke rett på skattefradrag hvis du selger med tap. Grunnen til dette er at salget heller ikke hadde vært skattepliktig hvis du hadde solgt boligen med gevinst i dette tilfellet.
Regnestykke ved gevinst og fradrag
La oss se på noen konkrete regnestykker ved salg av bolig før du har bodd i den i et år. I det første eksempelet ser vi på et regnestykke ved salg med gevinst, og i det andre ser vi på et regnestykke ved salg med tap.
Regnestykke ved salg med gevinst
Slik vil et regnestykke se ut dersom du selger bolig med gevinst før du har bodd i den i et år. La oss ta utgangspunkt i disse forutsetningene:
- Du kjøpte boligen for 2 millioner kroner
- Du har bodd i boligen i ni måneder
- Du selger boligen for 2,3 millioner kroner
Da selger du boligen med en gevinst på 300.000 kroner. Ettersom du kun har bodd i boligen i ni måneder må du skatte av gevinsten. Siden skattesatsen er på 22% av gevinsten, blir beløpet du må betale til Skatteetaten 66.000 kroner (fordi 22% av 300.000 kroner er lik 66.000 kroner).
Regnestykke ved salg med tap
Dersom du selger boligen din med tap får du et fradrag. La oss ta utgangspunkt i disse tingene når vi gjør regnestykket:
- Du kjøpte boligen for 2 millioner kroner
- Du har bodd i boligen i ni måneder
- Du selger boligen for 1,8 millioner kroner
Da selger du boligen med et tap på 200.000 kroner. Siden du bare har bodd i boligen i ni måneder får du derfor et skattefradrag. Også denne satsen er på 22%, som innebærer at du får 44.000 kroner i skattefradrag (fordi 22% av 200.000 kroner tilsvarer 44.000 kroner).
Fordeler med å selge bolig før ett år
Det finnes både fordeler og ulemper ved det å selge bolig før du har bodd i den i et år. Du kan veie disse opp mot hverandre i forhold til din situasjon, slik at du tar en nøye overveid beslutning om dette er noe du ønsker.
Fradrag ved salg med tap
En av fordelene med å selge boligen din før du har bodd i den i et år er at du får fradrag ved salg med tap. Det vil si at 22% av tapet er fradragsberettiget. Selv om det selvsagt ikke lønner seg å selge en bolig med tap, hjelper det at du får et fradrag dersom dette blir tilfellet.
Dersom boligen er en sekundærbolig
Dersom boligen du ønsker å selge ikke er primærbolig, men en sekundærbolig du ikke har bodd i 12 av de 24 siste månedene, må du uansett skatte av gevinsten. Har du derfor gode grunner til å selge boligen før det har gått et år, kan du like gjerne selge den så fort som mulig.
Hvis boligmarkedet er sterkt
Dersom boligmarkedet i området stiger kraftig, men du tror det snart vil synke, kan det lønne seg å selge boligen før du har bodd der i et år. Det er et bedre alternativ enn å vente med å selge boligen og selge den med tap, gitt at du uansett ønsker å selge. Selv om du da må skatte av gevinsten, sitter du likevel igjen med en profitt etter salget.
Ulemper med å selge bolig før ett år er gått
Det er kanskje enda flere ulemper med å selge bolig før et år, enn det er fordeler. Du kan vurdere om disse ulempene får deg til å revurdere salget, avhengig av din situasjon.
Kostnader knyttet til boligsalg
Det er mange kostnader knyttet til det å selge bolig. Velger du å selge boligen med hjelp fra en eiendomsmegler, kan dette fort bli dyrt, men det er likevel i de aller fleste tilfeller verdt pengene.
Innhenting av informasjon fra kommunen og tilstandsrapport er viktig å ha på plass, i tillegg velger mange å kjøpe en eierskifteforsikring slik at du er økonomisk beskyttet dersom kjøper oppdager feil og mangler ved boligen etter overtakelse i henhold til avhendingsloven. Benytter du deg av eiendomsmegler til å gjennomføre salget, kommer du deg ikke utenom meglerhonoraret. Og kanskje ønsker du å betale ekstra for annonsering slik at flest mulig ser boligen og flere folk kommer på visning.
Du må gjerne belage deg på å betale over 100.000 kroner når du skal selge boligen din, avhengig av hvilke tjenester du ønsker å benytte deg av. Dette er en betydelig kostnad ved salg av bolig.
Liten tid til verdistigning
Dersom du selger boligen din før du har bodd i den i et år, har den hatt kort tid til å eventuelt stige i verdi. Selv om boligprisene historisk sett som oftest går opp, kan dette ta tid avhengig av hvor i landet du bor. Hvis vi i tillegg tar i betraktning at det er mange kostnader knyttet til det å selge bolig, særlig i forbindelse med bruk av eiendomsmegler, lønner det seg i mange tilfeller ikke å selge innen et år.
Skatt av gevinst
Selger du boligen din med gevinst må du skatte av denne ettersom du ikke har opparbeidet deg nok botid i boligen. Dette reduserer beløpet du sitter igjen med etter salget, og skatten kunne vært unngått hvis du hadde bodd i boligen i mer enn et år.
Lønner det seg i selge bolig før et år?
Så lønner det seg egentlig å selge bolig før ett år? Det korte svaret er nei i de fleste tilfeller. Vi oppsummerer gjerne de viktigste punktene for hvorfor dette er tilfellet:
- Dersom du selger boligen med gevinst, må du skatte 22% av dette.
- Det er mange kostnader knyttet til det å selge en bolig.
- Boligen har kort tid på å stige i verdi og har potensial for å stige mer i verdi jo lenger du eier den.
Dersom det er spesielle grunner til at du velger å selge boligen din før du har bodd der i et år, kan det likevel lønne seg for deg. Dette kan blant annet være følgende ting:
- Dersom du vet at du uansett kommer til å selge boligen med tap.
- Hvis boligen din er en sekundærbolig du ikke kan selge skattefritt og dyr å betjene.
- Boligmarkedet er sterkt på det tidspunktet du ønsker å selge.
Men alt i alt lønner det generelt sett seg bare å kjøpe en bolig dersom du har planer om å bo i den en stund.
Sammenlign eiendomsmeglere
Dersom du har bestemt deg for å selge boligen, selv om du har bodd i den mindre enn et år, kommer du mest sannsynlig til å benytte deg av en eiendomsmegler. De hjelper deg med å få en så god pris som mulig, mot en provisjon av salgssummen.
Hvorfor bruke eiendomsmegler?
Det er mange gode grunner til å bruke en eiendomsmegler når du skal selge boligen din. For det første har eiendomsmeglere kunnskap om boligmarkedet og erfaring med salgsprosessen. I tillegg har de et insentiv ved at de gjerne får provisjonsbetaling, noe som betyr at jo høyere salgspris de får, jo mer sitter de igjen med. I tillegg sparer det deg for mye tid å bruke eiendomsmegler fremfor å selge boligen selv. Les mer om fordelen med å bruke eiendomsmegler sammenlignet med å selge boligen privat.
Sammenlign tilbydere
Selv om det lønner seg å bruke eiendomsmegler når du skal selge boligen din, bør du ikke betale mer enn du trenger. Hos oss kan du sammenligne tilbydere slik at du velger den beste eiendomsmegleren for deg. Du bør innhente tilbud fra flere eiendomsmeglere, noe du kan gjøre via vår nettsider. Da trenger du bare vente 24 timer før du mottar tilbud fra eiendomsmeglerne vi samarbeider med.
