Har du arvet en bolig av foreldre eller en slektning, enten alene eller sammen med andre? Da må du ta stilling til om du ønsker å beholde denne, leie boligen ut eller selge den. Velger du å selge boligen du har arvet lurer du kanskje på hvordan du går frem? I denne artikkelen tar vi en titt på hva en arvet bolig faktisk er, hva det koster å arve en bolig og hvordan du går frem når du ønsker å selge den, slik at prosessen blir enklere for deg.
Hva betyr arvet bolig?
En arvet bolig er en bolig som du alene, eller sammen med noen, har fått i arv. Når du arver en bolig, blir du og eventuelle medarvinger juridiske eiere av boligen. Da kan du velge om du vil bo i den, legge den ut på leiemarkedet, eller selge den.
Noe du må være oppmerksom på når du arver en bolig, er at du også arver eventuell gjeld og skatteforpliktelser tilknyttet boligen. Om boligen har et lån tilknyttet seg, kan ha betydning på hva du velger å gjøre med boligen når du arver den.
Hva koster det å arve bolig?
I 2014 ble arveavgiften fjernet, noe som betyr at du ikke skal sende inn arvemelding for arv du har fått etter 2014. Det vil si at du ikke betaler arveskatt på bolig du har arvet etter 31. desember 2013. Når du arver en bolig kan det derimot være diverse andre kostnader til arven som du bør være oppmerksom på.
Eventuell gjeld
For det første bør du undersøke eksisterende gjeld. Som arving er du ikke pliktig til å overta gjeld etter arvelater. Er gjelden på boligen veldig høy, trenger du altså ikke å overta boligen. Hvis gevinsten på boligsalget er forventet å være svært lav etter at lånet og kostnader er trukket fra, kan du velge å ikke overta boligen og den tilhørende gjelden.
Mange som arver en bolig har ikke råd til å beholde den, gjerne fordi det er gjenværende lån på boligen. La oss si at du arver en bolig til en verdi på 3 millioner kroner, med et boliglån på 1,5 millioner kroner. Da må du betjene et boliglån i tillegg til det lånet du eventuelt har på din egen bolig. I slike tilfeller er det mange som velger å selge boligen de har arvet og bruke pengene på å nedbetale lånet de allerede har.
Eiendomsmeglerkostnader
Ved salg av arvet bolig anbefaler vi at du benytter deg av eiendomsmegler til å gjennomføre jobben. De fleste betaler gjerne eiendomsmegleren en provisjon på 1-3% av salgsprisen på boligen. Noen velger heller å betale en timepris på 1000-3000 kroner, men dersom du velger å betale en provisjon betaler du ingenting før boligen er solgt.
I tillegg til kostnader knyttet til standardtjenester utført av eiendomsmegler, kan du velge å betale ekstra for styling av boligen før visning, og en markedsføringspakke for å gjøre leiligheten synlig på blant annet Finn.no, eiendomsmeglerens nettsider og lignende. Prisen på en markedsføringspakke ligger normalt på mellom 10.000-20.000 kroner, avhengig av megler. Mange velger å skaffe seg en eierskifteforsikring som også er en kostnad du må regne med. Denne koster normalt mellom 0,02-0,45% av salgssummen, og sikrer deg dersom kjøper oppdager feil eller mangler ved boligen.
Slik selger du arvet bolig
Arv av bolig skjer gjerne når et familiemedlem dør. Da kan det være alt fra én arving til flere arvinger som må bli enige om hva de gjør med boligen. Når du har arvet en bolig og ønsker å selge denne, enten alene eller sammen med andre arvinger, kan du følge listen nedenfor.
Salgsansvar ved flere arvinger
Dersom du har arvet boligen sammen med flere arvinger, kan det lønne seg å velge én fullmektig som tar seg av salget på vegne av alle. Denne personen er den som holder kontakt med megler, og tar viktige avgjørelser i salgsprosessen, slik at ikke alle arvinger må bli enige om hver eneste del av prosessen.
Dette må du vite om skatt på salg av arvet bolig
I 2014 ble arveavgiften fjernet, og erstattet med kontinuitetsprinsippet, som betyr at arvinger overtar skatteposisjonen til arvelateren. Det vil si at når du arver en bolig, er det mulig at du må skatte av gevinsten på boligen. Det kommer an på hvor lenge den avdøde bodde i boligen før døden inntraff. Bodde den avdøde i boligen i minst ett av de to siste årene, er gevinsten på boligsalget skattefritt.
Dersom den avdøde ikke bodde i boligen minst ett av de to siste årene før døden inntraff, må du som hovedregel skatte av gevinsten på boligsalget. Ønsker du/dere imidlertid å unngå denne skatten, kan en av dere flytte inn i boligeni ett år, og selge skattefritt etter dette året.
Få en verdivurdering på boligen
Jo flere arvinger dere er, jo vanskeligere kan det være å bli enige om boligsalg. Noen vurderer kanskje å beholde boligen og kjøpe de andre ut, mens konflikten i andre tilfeller kan handle om salgspris.
Noe av det første dere bør gjøre er derfor å få en verdivurdering på boligen, for eksempel i form av e-takst. Denne kan danne grunnlaget for prisantydningen når dere selger boligen, eller fungere som en veiledning dersom en av partene ønsker å kjøpe ut de andre.
Egenerklæringsskjema
Når du/dere har kommet til tidspunktet hvor dere er klare til å selge boligen, må dere fylle ut et egenerklæringsskjema. Normalt må selger passe på å oppgi nøyaktige opplysninger og innhente både informasjon og dokumentasjon.
Når du arver bolig er situasjonen naturlig nok litt annerledes, ettersom det ikke er forventet at du skal ha noe særlig kunnskap om boligens tilstand. I slike tilfeller fyller du derfor ut at boligen er et dødsbo i egenerklæringsskjemaet, og megler innhenter informasjon og dokumentasjon som er relevant for boligen. Ønsker du å tegne boligselgerforsikring, tar du stilling til dette i egenerklæringsskjemaet. Vi anbefaler på det sterkeste at dette er noe du tegner når du arver bolig, ettersom forsikringen sikrer at du ikke stilles ansvarlig dersom kjøper oppdager feil eller mangler ved boligen etter overtakelse.
Forberede boligen for salget
Når dere er klare for å selge boligen, er det på tide å gjøre den presentabel slik at du øker sjansen for en god salgspris. Dersom du i tillegg til boligen har arvet alt av interiør, kan du ta en vurdering på om du vil beholde eller selge dette. Kanskje du ønsker å style boligen før salg, eller la den være slik den er. Vask og utlufting før visning er en god idé, særlig hvis boligen har stått ubebodd en stund.
Håndtere oppgjøret
Hvis du bruker en eiendomsmegler til å selge boligen, noe vi anbefaler på det sterkeste, kan du også bruke vedkommende til å håndtere oppgjøret etter salget. Er dere flere arvinger kan dere på den måten sikre at alle får det de har krav på etter arveloven og det dere imellom har blitt enige om.
Oppsummering
Arveavgiften ble avskaffet i 2014, som betyr at du ikke må betale noen arveavgift når du arver en bolig. Det kan være komplisert å selge en arvet bolig, særlig hvis det er flere arvinger. Noe av det første du må vurdere når du arver en bolig, er om du ønsker å overta boligen, leie den ut eller selge den.
Ønsker du å beholde boligen knytter det seg diverse kostnader til nettopp det. For det første bør du undersøke hvor mye gjeld du eventuelt arver i forbindelse med arvet av boligen. Er gjelden veldig høy kan det lønne seg å ikke overta boligen, men dersom gjelden er relativt lav kan det lønne seg å arve boligen for så å selge den.
For det andre koster det å benytte seg av eiendomsmegler når du skal selge boligen. Ofte koster det gjerne 100.000 kroner å bruke eiendomsmegler, dersom du også ønsker styling av boligen og å kjøpe en markedsføringspakke.
Arver du en bolig uten gjeld kan du gå gjennom disse stegene når du ønsker å selge den:
- Utnevne en ansvarlig til å gjennomføre salget, særlig hvis dere er flere arvinger
- Undersøke om du må skatte av gevinsten på boligen, eller kan selge skattefritt
- Få en verdivurdering av boligen som danner prisgrunnlaget ved salget
- Utfylle egenerklæringsskjema og tegne boligselgerforsikring
- Forberede boligen for salg med vask, utlufting, styling og lignende
- Håndtere salgsoppgjøret med hjelp av eiendomsmegler for å sikre korrekt fordeling
For å selge arvet bolig uten komplikasjoner, anbefaler vi at du bruker eiendomsmegler til å hjelpe deg med prosessen. Fyll ut interesseskjemaet her hos oss i RettMegler dersom du ønsker å få tilsendt uforpliktende tilbud fra dyktige meglere som kan bistå med salg av en bolig du har arvet.
