De siste årene har Norge sett en økning i antall personer som velger å leie i stedet for å eie, noe som betyr at det kan være en gyllen mulighet å legge ut boligen for langtidsutleie. Er du klar for å henge deg på trenden, leie ut boligen din og få en ekstra månedlig inntekt?
Steg for steg: Langtidsutleie
Ofte er det enkleste å legge ut leiligheten eller boligen din til langtidsleie for å ha en mer sikker inntekt over lengre tid. Det er også enklere enn å måtte vaske ut og administrere hver korttidsleie. La oss ta en gjennomgang på hvordan du kan sørge for å leie ut boligen din over lengre tid, slik at du har en sikker og stabil inntektskilde:
1. Gjør research
Før du blir alt for ivrig, er det viktig å gjøre nøye research. Du ønsker jo selvsagt å få noe tilbake for utleie, så derfor må du finne riktig leiepris. Selv om alle boligeiere ønsker så mye som mulig og leietakere selvsagt ønsker et rimelig sted å bo, bør du hverken sette prisen for høyt eller for lavt. Sjekk på utleiesider som Finn.no for å få et overblikk over hvor mye lignende leiligheter eller boliger leies ut for i ditt område.
Husk å tenke over hvor stor leiligheten eller boligen er, samt hvor mange soverom som er til disposisjon. Beliggenhet er også viktig, samt parkeringsmuligheter og avstander til ulike fasiliteter. Tenk også over om det lønner seg å pusse litt opp før du legger ut for leie dersom dette kan være med på å øke prisen. Om du kan hente inn større avkastning på kort sikt vil det nemlig gagne deg å bytte fliser på badet eller male veggene før du legger ut boligen på leiemarkedet.
2. Markedsføring
Selv om det stadig er flere personer som ikke kommer seg inn på boligmarkedet som boligeiere og har behov for å leie bolig, er det likevel ikke en selvfølge at du får leid ut boligen din på null komma niks. I skrivende stund er det 10 580 boliger til leie på Finn.no, og ofte kan det ta lang tid før du får napp hos en god leietaker. Det er mange annonser både på Finn, Facebook og andre portaler, noe som betyr at du må prioritere å lage en god annonse.
Rydd opp, fiks småting og sørg for at bildene viser frem det beste av boligen din. En god annonse starter nemlig med bilder av høy kvalitet som viser frem de beste sidene av leiligheten eller boligen. Etterpå bør du ta deg god tid til å finne frem din kreative side og sette sammen en omfattende boligannonse som besvarer de fleste spørsmål eventuelle leietakere kanskje måtte ha. Prøv å lage teksten luftig og lettlest, gjerne med punktlister. Last den deretter opp på ulike boligportaler og lokale Facebook-grupper for å nå ut til din fremtidige leietaker.
3. Visning: Førsteinntrykket
Det viktigste du gjør før du skal leie ut en bolig, er å holde visning. Her har du muligheten til å virkelig vise frem det boligen din har å by på, enten du gjør det over nett eller i person. For å sette prikken over i-en kan du vurdere å servere kaffe, kake eller sette frem friske blomster for å skape en innbydende atmosfære. Husk at mange som er på jakt etter leilighet eller bolig går på mange visninger, så små detaljer vil sørge for å gjøre et inntrykk.
Men førsteinntrykket går ikke bare én vei. Under visningen har du som utleier også muligheten til å finne kjemi med fremtidige leietakere. Det er en gyllen stund for å bli litt bedre kjent, slik at du får en magefølelse av hvordan et eventuelt leieforhold kan utfolde seg. Selv om du veldig gjerne vil leie ut boligen, bør du nemlig ikke gi den til hvem som helst. Det lønner seg å bruke sunn fornuft, som er en god blanding av magefølelse og harde fakta.
4. Velg riktig leietaker
Selv om en fremtidig leietaker gir deg et godt førsteinntrykk på visning, kan du ikke rent og skjært basere deg på magefølelsen din. Du skal ikke finne en ny venn, men en som faktisk skal overføre en god slump penger til kontoen din hver eneste måned. Nettopp derfor er det flere bakgrunnsjekker du bør gå over før du signerer en kontrakt.
Du må alltid be om referanser, og sjekke dem. Mange ber om referanser og syns katalogen av tidligere leieforhold er bevis nok for at personen kan betale. Sørg alltid for å sjekke referansene for å få et realistisk overblikk. Du kan også be om en kredittsjekk slik at du har innsyn til betalingsevnen. Det er også lurt å be om referanse fra arbeidsgiver eller et leietakerbevis for å være på den sikre siden. Du ønsker ikke å havne i en økonomisk knipe ved å leie ut til feil person, da utleier er godt beskyttet av loven.
5. Kontrakt, depositum og forsikring
Beskytt deg selv med en god kontrakt. Gjerne ta utgangspunkt i en generell kontrakt, men sørg for å justere den for å være litt mer utfyllende for å passe din bolig. Det er også mulig å benytte seg av digitale kontrakter for utleie, som både er enkle å fylle ut og finne tilbake til senere. Husk at en god leiekontrakt inneholder både utkastelsesklausul, oppsigelsestid og husregler. Dersom husregler ikke overholdes, vil utkastelsesklausulen bli nyttig.
Depositum skal også alltid betales før utleier flytter inn. Til dette formålet trenger du å opprette en depositumskonto. Dette er for trygghet for både deg og utleier, slik at du vet at du har en garanti, og utleier vet at du ikke bruker depositumet på noe annet. En depositumskonto er alltid sperret for uttak, men kan åpnes når leieforholdet er avsluttet og begge parter har blitt enige om hvor pengene skal bli utbetalt.
Forsikring er et annet viktig punkt å få med når dere skal få unnagjort alt papirarbeid. Både utleier og leietaker må ha innboforsikring for å være dekket under et leieforhold. Det er helt normalt å kreve at leietakere signerer sin egen innboforsikring. Derimot glemmer ofte utleiere å sikre sin side. Utleiere trenger også en innboforsikring under et leieforhold. Mange utleiere velger også å bruke en utleieforsikring for å ha alt under kontroll.
6. Gjør alt klart for innflytting
Etter du har funnet en leietaker, kontrakten er signert og depositumet betalt er det på tide at leietakeren skal få flytte inn. Sørg for å ta både bilder og videoer av boligen for å ha eventuelle bevis å legge frem dersom noe skulle gå i stykker eller leietaker forringer boligen. Bruk en innflyttingsprotokoll og en overtakelsesprotokoll for å ha alt på det rene, slik at det ikke oppstår problemer i etterkant.
Som utleier bør du sjekke at første husleie har kommet inn på konto før du gir fra deg nøklene. Dette er for din egen beskyttelse, og for å se at leietakeren faktisk er seriøs. Du skal også opplyse leietaker om praktiske ting som hvor sikringsskapet og hovedkranen befinner seg før innflyttingen tar sted.
7. Konflikter og løsninger
Noen ganger oppstår konflikter under leieforhold, akkurat som i de fleste andre forhold. Heldigvis er du godt beskyttet under Husleieloven, som er smart å ha kunnskap til dersom leietaker lager problemer eller ikke betaler husleie. Som vi har nevnt tidligere er det viktig å ha en utkastelsesklausul i kontrakten, da det er strenge regler i forhold til utkastelse. Ved å være løsningsorientert å ha en god dialog støttet opp av lovverket, slik at det er mulig å finne en ordning. Det er mulig å søke hjelp hos Namsmannen eller Husleietvistutvalget dersom dere ikke klarer å finne en løsning sammen.
Viktig å huske
For å sikre et hyggelig leieforhold er det noen ting som er viktige å huske på. Dersom du syns det er mye å ta inn over deg før du skal i gang med å leie ut, bør du dobbelsjekke punktene nedenfor. De kan nemlig hjelpe deg for å ha en oversikt over noe av den viktigste informasjonen vi allerede har gått gjennom:
- Ta en grundig bakgrunnssjekk av leietaker. Sørg for å sjekke referanser, eventuell arbeidsgiver og utfør en kredittsjekk for å være helt sikker på at leietaker er i stand til å betale deg. Selv om du ønsker å leie ut så raskt som mulig, så er dette det absolutt viktigste steget i utleieprosessen.
- Dokumenter boligens tilstand. Benytt deg av bilder, video, tekst og sett dato på alt sammen. Gjør dette både før innflytting og etter utflytting for å få et realistisk perspektiv og riktig dokumentasjon av boligens tilstand. Dette hjelper med å unngå konflikter etter leieforholdet er avsluttet, og sørger for at ingen prøver å ‘huske hvordan ting var’ uten å finne en reell løsning.
- Husk å inkludere en utkastelsesklausul i leiekontrakten. Norges lovverk har strenge regler for utkastelse av leietaker, og uten en utkastelsesklausul må du gå rettens vei til domstolen for å kunne prøve deg på utkastelse. Dette er tidskrevende. Hvis du inkluderer en utkastelsesklausul kan du gå til namsmyndighetene dersom du ønsker å kaste ut leietaker. Du må selvsagt ha en gyldig grunn for utkastelsen, men det vil være betraktelig enklere med denne klausulen integrert i leiekontrakten.
- Øk leieprisen med konsumprisindeksen. I samsvar med konsumprisindeksen må leieforholdet ha vart i minst ett år og prisen må ikke ha blitt regulert i løpet av de siste 12 måneder. Gjennom konsumprisindeksen har du lov til å øke leien, men husk å varsle leietaker minst en måned i forveien for å ha loven på din side.
- Bli kjent med lovverket og sett deg inn i Husleieloven. Mange nordmenn driver ubevisst med ulovlig utleie, noe som kan slå tilbake på deg dersom du ikke vet hva du gjør. I tillegg vil Husleieloven lære deg om hvordan du kan unngå konflikter og har fakta på bordet.
Forvirret over lovverket?
Ofte kan lovverk som Husleieloven og andre regler for utleie virke forvirrende. Da er det lurt å snakke med en megler for å finne lyset i tunnelen og bli klar for utleie. En eiendomsmegler kan nemlig hjelpe til med mer enn bare kjøp og salg av boliger. De er også eksperter på utleie, og kan hjelpe deg med alt fra sjekk av utleieboligen for å se at alt er lovlig til å skrive kontrakt som beskytter både deg og leietaker. Det er nemlig mange regler for utleieboliger å forholde seg til. Noen steder i landet gjelder også andre regler. Dersom du skal i gang med å kjøpe en bolig du ønsker å leie ut, er vanligvis kravet å ha 15% egenkapital for å få lån. I Oslo er dette kravet derimot så mye som 40% dersom du kjøper en bolig kun for utleie. Med andre ord vil det være en stor investering å kjøpe en bolig for utleie i hovedstaden, men det er også høye leiepriser som kan betale ned lånet.
Uansett om du skal kjøpe en bolig eller allerede eier utleieboligen du vil leie ut, må du sørge for at alt er godkjent og innenfor lovverket. Hvis du skal bygge om kjelleren, loftet eller en annen del av boligen din for å leie ut må du søke til kommunen om bruksendring av arealet. Denne godkjenningen er omfattende, og vil se på alt fra sikkerhet til estetikk. Alt du trenger å vite om ombygging er det mulig å lære mer om i byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2, slik at du unngår unødvendig trøbbel med at en fremtidig leietaker opplyser om ulovlige punkter når leieforholdet har startet. Husk at du som utleier er ansvarlig for vedlikehold av boligen, bygningen og eventuelt uteareal. Dette er noe som kan justeres i forhold til leiekontrakten, men standarden er at du er ansvarlig for disse områdene. Gjerne opplys om hva som skal vedlikeholdes av hvem i leiekontrakter for å unngå misforståelser i fremtiden.
En ekstra inntekstkilde
Utleie av bolig kan være svært lønnsomt. Så lenge du tar deg god til å vurdere om det egentlig lønner seg for deg og tenker over eventuelle fallgruver er det mulig å få en ekstra inntekstkilde. Alle trenger et sted å bo, noe som er grunnen til at det ofte lønner seg å investere i boligmarkedet. Sett opp et regnestykke hvor du går gjennom eventuelle investeringer, oppgraderinger, skatt, renter og leieinntekter for å se hva du egentlig kan stå igjen med. Lykke til med utleie!
