Har du tatt en titt i skattemeldingen din og stusset over beløpet som er oppgitt under formuesverdi? Hva betyr egentlig formuesverdi og hvordan blir det beregnet? Det er det mange som lurer på, og dette forklarer vi grundig i denne artikkelen. Kanskje du også lurer på om det er mulig å klage på formuesverdi fordi du mener at du betaler for mye i skatt eller får for lite i fradrag? Når du kan klage tar vi også en titt på i denne artikkelen.
Hva er formuesverdi?
Formuesverdi, tidligere kalt ligningsverdi, er den verdien som blir lagt til grunn når Skatteetaten beregner formuesskatt. Dersom du er bosatt i Norge, er all eiendom skattepliktig. Du skatter både av formuesverdien til eiendommer som ligger i Norge og i utlandet. Det vil si at du både skal betale skatt på boligen du bor i her i Norge, og fritidsboligen din i Spania.
Formuesverdi er ikke det samme som boligverdi eller antatt markedsverdi, men formuesverdien er en prosentandel av markedsverdien. Formuesverdi er derfor et lavere beløp enn boligverdien.
Formuesverdien danner grunnlaget for beregning av formuesskatt ved nettoformue på over 1,7 millioner kroner. I enkelte kommuner danner formuesverdien også grunnlaget for betaling av eiendomsskatt.
Hvordan beregnes formuesverdi?
Eier du en eller flere boliger, har hver av disse en formuesverdi. Akkurat hvordan Skatteetaten beregner denne verdien er avhengig av om boligen er en primær- eller sekundærbolig, men du kan ofte selv finne ut av hvilke tall Skatteetaten bruker med denne kalkulatoren.
Boligens formuesverdi utgjør en prosentandel av boligens markedsverdi. Skattemyndighetene beregner markedsverdien på boligen basert på boligstatistikk fra Statistisk sentralbyrå (SSB). Enkelt forklart beregnes boligens markedsverdi ut fra den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for lignende boliger i området boligen din ligger i. Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen ganges med boligens størrelse. Det vil si at boligens markedsverdi er avhengig av hvor du bor, hvor stor boligen er og byggeår.
Primærbolig
Primærbolig er den faste boligen din, altså den du selv bor i. Du kan kun ha én primærbolig, og alle boliger du eier utenom denne, som ikke er fritidseiendom, er sekundærboliger. Skatteetaten beregner formuesverdien på primærboligen din til 25% av boligens antatte markedsverdi opptil 10 millioner kroner. Enklere forklart er formuesverdien 25% av boligens verdi opptil 10 millioner kroner. Er boligverdien høyere enn 10 millioner, utgjør formuesverdien 70% av boligverdien over dette beløpet.
Er antatt markedsverdi på din primærbolig 4 millioner kroner, er formuesverdien din 1 million kroner. Da er det kun formuesverdien på 1 million kroner som kan bli skattepliktig.
Sekundærbolig
En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke selv bor fast i. Det vil si at alt utenom primærbolig og fritidseiendom er sekundærbolig. Dersom du eier en sekundærbolig, blir ofte formuesverdien på denne høyere enn på en primærbolig.
Skatteetaten beregner nemlig formuesverdien på sekundærboligen din til hele 100% av markedsverdien, ettersom sekundærboliger generelt regnes som rene investeringer. Da blir regnestykket ganske annerledes.
La oss si at sekundærboligen din også har en markedsverdi på 4 millioner kroner. I dette tilfellet er formuesverdien 4 millioner kroner. Det er altså hele denne verdien som kan bli skattepliktig.
Formuesskatt
Hvorvidt du faktisk skal betale formuesskatt er avhengig av din nettoformue. Nettoformuen din kan bestå av blant annet eiendom, bankinnskudd og aksjer, minus gjeld. Fordi de aller fleste nordmenn har en eller annen form for gjeld, gjerne boliglån eller studielån, utløser ikke nødvendigvis formuesverdien i praksis formuesskatt.
La oss si at formuesverdien på boligen din er 1 million kroner, og at du har penger på sparekonto og aksjer på til sammen 100.000 kroner. I tillegg har du gjeld på 2 millioner kroner. Da er din nettoformue negative 900.000 kroner.
Siden du har mer gjeld enn formue, er din nettoformue negativ. Når du har en negativ nettoformue betaler du ikke formuesskatt. For positiv nettoformue betaler du formuesskatt dersom du har en nettoformue på over 1,7 millioner kroner. Formuesskattesatsen har endret seg relativt ofte de siste årene, så vi anbefaler å sjekke hva gjeldende satser er akkurat nå på Skatteetatens nettsider.
Eiendomsskatt
I noen kommuner i Norge må du betale eiendomsskatt. Oslo er en av kommunene hvor du må betale eiendomsskatt per februar 2024. I Oslo utgjør eiendomsskatten 0,28% for både boliger og fritidsboliger. Boliger og fritidsboliger får et bunnfradrag på inntil 4,7 millioner kroner, som betyr at du ikke må betale eiendomsskatt av de første 4,7 millionene.
Oslo kommune bruker boligverdien/markedsverdien ved beregning av eiendomsskatten. Det vil si at dersom du eier en bolig i Oslo med boligverdi på 8 millioner kroner ser regnestykket slik ut:
Boligverdi - bunnfradrag = skattepliktig boligformue
8 millioner kroner - 4,7 millioner kroner = 3,3 millioner kroner
Det er dette beløpet på 3,3 millioner som skal beskattes med 0,28%. Det tilsvarer 9240 kroner per år.
Sjekk skattemeldingen
I skattemeldingen er det spesielt én ting du bør være oppmerksom på når det kommer til formuesverdi. Det er posten “Beregnet markedsverdi for bolig”. Denne verdien skal tilsvare antatt markedsverdi, og danner grunnlaget for beregnet formuesverdi.
I noen tilfeller kan tallet for beregnet markedsverdi være for høyt, for eksempel ved at størrelsen eller boligtypen er feil. Det kan også være flere mindre åpenbare grunner til at du mener at beregnet markedsverdi er feil, som igjen fører til at formuesverdien i skattemeldingen er høyere enn den skal være.
Klage på formuesverdi
Dersom du sjekker formuesverdien på boligen din hos Skatteetaten og er uenig med beregningen, lurer du kanskje på om du kan klage?
Beregnet formuesverdi vil nesten aldri være helt nøyaktig, nettopp fordi Skatteetaten beregner verdien basert på gjennomsnittlig kvadratmeterpris for tilsvarende boliger i området du bor i. I noen tilfeller kan det hende du bor i et område med høy kvadratmeterpris, mens din bolig er mindre verdt enn den gjennomsnittlige bolig i området. Faktorer som nøyaktig beliggenhet, boligens størrelse og standard har en innvirkning på faktisk boligverdi.
Gitt de ovennevnte faktorene kan Skatteetatens beregning av formuesverdien din være mye høyere enn 25% av boligverdien, og det kan være grunn til å klage. Dersom du mener formuesverdien på primærboligen er beregnet til mer enn 30% av markedsverdien, bør du klage.
Du må likevel kunne dokumentere at formuesverdien er mye lavere enn det som er lagt til grunn. En god idé kan være å få en verdivurdering på boligen. Dokumentasjonen må være mindre enn ett år gammel.
Få verdivurdering av eiendomsmegler
Dersom du ønsker å klage på formuesverdien, må du vite hva boligens antatte markedsverdi er. En verdivurdering kan du få av eiendomsmegler, og kan brukes som dokumentasjon når du sender inn klagen til Skatteetaten.
På våre nettsider kan du få tilbud fra opptil 5 eiendomsmeglere, helt uforpliktende. Det er helt gratis og veldig enkelt! Bare fyll inn adresse, navn og annen informasjon du ønsker at vi skal ha, så innhenter vi tilbud fra meglere i nærheten av deg.
