Begrepet forkjøpsrett er nok noe du har hørt eller lest om i forbindelse med kjøp eller salg av bolig. Men hva er det faktisk, og hvordan får du forkjøpsrett? Vi tar en titt på hvordan forkjøpsretten fungerer og hvem som tilbyr det. Vi undersøker også om forkjøpsretten har en innvirkning på boligens salgspris slik at du har enda mer kunnskap om temaet neste gang det kommer opp.
Hva er forkjøpsrett?
Forkjøpsrett er, som navnet tilsier, en rett du har til å kjøpe en bolig før noen andre. Litt enklere forklart vil det si at du kan kjøpe en bolig til den prisen selgeren har akseptert, uten at du trenger å være med i en budrunde. Da har du en rett til å kjøpe boligen til samme pris som det høyeste aksepterte budet i budrunden.
Dersom det høyeste budet på boligen du er interessert i er 4 millioner, og selgeren har akseptert dette, kan du kjøpe boligen til den prisen med samme vilkår uten å måtte gi et høyere bud for å få boligen. I slike tilfeller mister budgiveren med det høyeste budet boligen selv om de egentlig vant budrunden. Det er likevel noen forutsetninger som må være på plass for at du kan benytte deg av forkjøpsretten.
I enkelte tilfeller kan du også ha førsterett til å kjøpe den aktuelle eiendommen før den i det hele tatt blir annonsert på det åpne markedet.
Hvordan får du forkjøpsrett?
Det er i hovedsak to måter å få forkjøpsrett, enten ved å opparbeide seg botid i et borettslag med forkjøpsrett, eller å melde seg inn i et boligbyggelag med forkjøpsrett som en av medlemsgodene.
Med andre ord er det normalt andelseiere i borettslag eller medlemmer av boligbyggelag som har forkjøpsrett ved kjøp av enkelte typer boliger. Dersom du bor i et borettslag med forkjøpsrett og ønsker å flytte internt i borettslaget, kan du benytte deg av denne retten når du finner den neste boligen du ønsker å kjøpe. På samme måte, hvis du er medlem av et boligbyggelag, kan du benytte deg av forkjøpsretten din dersom boligen du ønsker å kjøpe tilhører dette boligbyggelaget.
Hvordan fungerer forkjøpsrett?
Det finnes to typer forkjøpsrett, forkjøpsrett ved forhåndsavklaring og forkjøpsrett ved fastprisavklaring. Når du er andelseier i et borettslag eller medlem i et boligbyggelag, har du ikke automatisk forkjøpsrett. Du må nemlig melde forkjøpsrett enten ved forhåndsutlysning eller fastprisavklaring.
Forkjøpsrett ved forhåndsavklaring
Med forkjøpsrett ved forhåndsavklaring utlyses boligen først til de med forkjøpsrett. Det vil si at boligen først legges ut til dem med forkjøpsrett, før den legges ut på det åpne markedet. I denne perioden kan du melde forkjøpsinteresse.
Deretter avholdes budrunden som du kan velge om du vil delta i. Når selgeren aksepterer et bud, får interessenten med lengst ansiennitet tilbud om å kjøpe boligen til prisen og vilkårene selgeren aksepterte. Dersom personen med lengst ansiennitet sier nei, er det personen med nest lengst ansiennitet som får tilbudet. Slik fortsetter det til alle som har meldt forkjøpsinteresse har fått muligheten til å akseptere tilbudet.
Forkjøpsrett ved fastprisavklaring
Ved forkjøpsrett ved fastprisavklaring blir ikke boligen utlyst for de med forkjøpsrett før selgeren har akseptert et bud med vilkår. Melder du forkjøpsrett ved denne metoden, er avtalen bindende med mindre noen andre med lengre ansiennitet også melder forkjøpsrett.
Ved denne metoden legges boligen først ut på det åpne markedet og budrunden går som normalt. Når selger har akseptert et bud og vilkår, utlyses boligen til de med forkjøpsrett. De som er interesserte i boligen kan deretter melde forkjøpsrett, og denne meldingen er bindende. Det vil si at du er forpliktet til å overta boligen dersom du har lengst ansiennitet.
Hva er ansiennitet?
Dersom det er flere med forkjøpsrett som er interessert i boligen du vil kjøpe, er det den med lengst ansiennitet som får mulighet til å kjøpe boligen med forkjøpsrett. Dette gjelder uansett om det er snakk om forkjøpsrett blant beboere i et borettslag eller medlemmene i et boligbyggelag. Fordi det er personen med lengst ansiennitet som har førsterett til å bruke forkjøpsretten, er det fint å vite hva dette faktisk vil si.
Når det kommer til borettslaget du bor i, bygger du ansiennitet fra dagen du overtar andelsleiligheten i borettslaget. Dersom du har bodd i borettslaget i seks år har du for eksempel to år lenger ansiennitet enn noen som har bodd i borettslaget i fire år.
Ved medlemskap i et boligbyggelag, opptjener du ansiennitet fra den dagen du melder deg inn i boligbyggelaget. Den som har vært medlem lengst, har lengst ansiennitet. Dette er grunnen til at mange velger å melde seg inn i et boligbyggelag før de kjøper sin første bolig. Med bare én dag ansiennitet har du forkjøpsrett fremfor noen uten ansiennitet. På samme måte er fem dager ansiennitet bedre enn én dag ansiennitet.
Hvem tilbyr forkjøpsrett?
En av måtene du kan få forkjøpsrett er å melde deg inn i et boligbyggelag. Eksempler på boligbyggelag er OBOS og Usbl. Som medlem betaler du gjerne en årskontingent, men får til gjengjeld mange gode fordeler i form av rabatter og forkjøpsrett.
Forkjøpsrett hos OBOS
Hos OBOS bygger du ansiennitet fra dagen du melder deg inn. Dersom du har arvet medlemskapet av et familiemedlem, har du ansiennitet fra dagen du ble født. Det vil si at dersom personen du har arvet medlemskapet fra har vært OBOS-medlem i 40 år, og du kun er 30 år gammel, er ansienniteten din på 30 år.
Som OBOS-medlem kan du melde forkjøp på alle brukte og nye OBOS-boliger. For å kjøpe en bolig med forkjøpsrett må du være OBOS-medlem, melde forkjøp innen fristen og ha et finansieringsbevis.
Forkjøpsrett hos Usbl
Et annet boligbyggelag er Usbl, som tilbyr forkjøpsrett på over 90.000 boliger over hele landet. På samme måte som OBOS gir forkjøpsretten din hos Usbl deg muligheten til å kjøpe en bolig til prisen selger har akseptert, uten at du trenger å være med i budrunden.
Som Usbl-medlem har du forkjøpsrett på både nye og brukte boliger over hele landet. Du bygger ansiennitet fra den datoen du blir registrert som Usbl-medlem og kan få overført ansienniteten fra familiemedlemmer. Ansienniteten kan ikke være lenger enn fra egen fødselsdag.
Forkjøpsrett og innvirkning på salgspris
Siden forkjøpsretten kommer beboere i borettslaget og medlemmer i boligbyggelag til gode, lurer du kanskje på om dette kan ha innvirkning på salgsprisen? I noen tilfeller kan den det.
Dersom en bolig har forkjøpsrett enten gjennom borettslaget eller et boligbyggelag, kan personer som ikke faller inn under disse kategoriene i teorien være incentivert til å gi et høyere bud for å unngå at noen benytter seg av forkjøpsretten. Har noen derfor veldig lyst på boligen kan vedkommende by litt ekstra høyt slik at ingen ønsker å gjøre krav på forkjøpsretten sin. Det er likevel ingen garanti for å få boligen og det er ikke sikkert noen hadde benyttet seg av forkjøpsretten selv om budet hadde vært lavere. Det vil si at det kan hende kjøper kunne fått boligen til en lavere pris.
En fordel med å ha forkjøpsrett er at man kan velge å ikke delta i budrunden og kanskje bidra til at det ikke blir noen budkrig slik at prisen presses opp. Dersom det eksempelvis kun er én interessent utenom deg, kan det hende du kan stikke av med boligen for en god pris. Det er selvfølgelig ingen garanti for at det vil skje, så her må du vurdere hvilken strategi du ønsker å gå for.
Dette bør du vite om forkjøpsrett når du skal selge
Når du bor i en bolig med forkjøpsrett må du varsle boligbyggelaget eller borettslaget om du skal selge boligen din. Salget av boligen kan dra litt lengre ut i tid enn det ville ha gjort under et ordinært salg, ettersom eventuelle forkjøpere må få mulighet til å melde seg etter ordinær budrunde.
Du taper likevel ingenting på å selge boligen med forkjøpsrett, fordi en eventuell kjøper som benytter seg av forkjøpsrett, trer inn i avtalen på akkurat samme vilkår som du aksepterte innledningsvis. Kjøpesummen vil dermed ikke være lavere enn det du ville fått ved å selge boligen uten forkjøpsrett.
Forkjøpsrett: kort oppsummert
Forkjøpsrett gir deg rett til å kjøpe en bolig med samme pris og vilkår som budgiver med det høyeste budet i en budrunde. Da må du melde forkjøp innen fristen og passe på å ha finansieringsbeviset på plass.
Det finnes to typer forkjøpsrett, enten ved forhåndsavklaring eller fastprisavklaring. Ved førstnevnte melder du forkjøpsrett ved at boligen utlyses til de med forkjøpsrett før den legges ut på det åpne markedet. Ved sistnevnte melder du forkjøpsrett etter at selger har akseptert et bud fra det åpne markedet.
Det er personen med lengst ansiennitet som har førsterett til å kjøpe en bolig med forkjøpsrett. Ansienniteten bygger du fra dagen du overtok boligen i borettslaget med forkjøpsrett, eller fra dagen du meldte deg inn i et boligbyggelag.
Dersom du ønsker å kjøpe en bolig i et borettslag hvor folk har forkjøpsrett, kan en strategi være å by så høyt at ingen benytter seg av forkjøpsretten. Men dette er fortsatt ikke en garanti for at det er du som får boligen.
Har du forkjøpsrett kan du velge å avstå fra budrunden og kanskje unngå at det blir en budkrig, for deretter å “kuppe” boligen når selger har akseptert et bud.
