Eierskifteforsikring, som nå heter boligselgerforsikring, dekker boligselgers ansvar for eventuelle mangler og feil i henhold til avhendingsloven ved salg av bolig, hytte, og tomt. I denne artikkelen går vi i dybden i hva eierskifteforsikring er, hvordan forsikringen skiller seg fra boligkjøperforsikring, om man må ha det, når den kan være nyttig, hvordan en slik forsikring tegnes og hva den koster.
Hva er eierskifteforsikring?
Ønsker du å selge boligen din, en hytte eller tomt? Eierskifteforsikring er en forsikring du kan tegne i forbindelse med dette. Den baserer seg på avhendighetsloven, som sier at selger har opplysningsplikt ved boligsalg. I de aller fleste tilfeller fører dette til at det ikke stilles krav fra kjøper til selger, fordi alle opplysninger ligger til rette.
Noen ganger er det mangler eller feil ved boligen som er så skjult at verken selger eller eiendomsmegler vet om disse ved boligsalg, og dermed heller ikke opplyser om disse forholdene. Når kjøper oppdager slike mangler eller feil, kan vedkommende rette krav mot deg som solgte boligen.
Krav mot selger kan for eksempel forekommer hvis kjøper oppdager fuktskader og lignende, eller hvis kjøper synes at boligen er i mye dårligere stand enn med det som var forventet.
Selger, eller eiendomsmegler, kan også ha gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, eller tilbakeholdt viktig informasjon, selv om loven er tydelig på at all informasjon skal oppgis i salgsannonse eller prospekt i forkant av salget. For eksempel kan eiendomsmegleren ha sagt til kjøperen at det er mulig å legge rør og installere oppvaskmaskin et gitt sted i boligen, men så viser det seg at dette ikke er tilfellet.
Med en eierskifteforsikring slipper du som selger å håndtere disse reklamasjonene og kravene fra kjøper, fordi forsikringsselskapet og dets advokater tar seg av dette. Hvis du har eierskifteforsikring, er du som selger med andre ord forsikret mot økonomisk ansvar for feil eller mangler som blir oppdaget etter at boligsalget er gjennomført.
Eierskifteforsikring vs. boligkjøperforsikring
Eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring er to forskjellige ting. Eierskifteforsikring er noe selgeren tegner, og denne forsikringen hjelper nettopp selger ved en boligkonflikt. Dette er en type ansvarsforsikring som beskytter selger i opptil fem år etter et salg av en eiendom.
Boligkjøperforsikring er en annen type forsikring som boligkjøper kan tegne. Som boligkjøper kan du tegne boligkjøperforsikring for å dekke rettshjelp hvis du finner feil eller mangler ved eiendommen du overtar. Denne forsikringen dekker ikke oppretting av skjulte feil, bare saksomkostninger forbundet med å reklamere på mangelen eller feilen.
Må man ha eierskifteforsikring?
Nei, når du skal selge bolig må du ikke ha eierskifteforsikring, men det anbefales i aller høyeste grad. Da får du en ekstra trygghet når du skal selge en eiendom. Fordi de aller fleste ikke er kjent med hvilke feil og mangler som skjuler seg på eiendommen de ønsker å selge, kommer forsikringen godt med dersom feil eller mangler skulle oppdages av kjøper. Klager på boligen som kommer i etterkant av overtakelse blir håndtert av forsikringsselskapet hvor du har eierskifteforsikringen.
Uten eierskifteforsikring er du som privatperson ansvarlig i hele fem år dersom det viser seg å være feil eller mangler ved eiendommen du har solgt. Dette gjelder selvfølgelig skjulte feil som du eller takstmann ikke oppdaget før boligen ble solgt. Feilene må også være “vesentlige” hvis du skal holdes ansvarlig.
Selv om de aller fleste ikke får bruk for eierskifteforsikringen, kommer den godt med hvis kjøper faktisk skulle stille krav mot deg. La oss si at eierskifteforsikringen koster 7000 kroner, og et eventuelt krav er på 150.000 kroner. Da sparer du 143.000 kroner, siden forsikringsselskapet dekker dette. For mange kan det bli økonomisk utfordrende å ikke tegne en eierskifteforsikring, ettersom du må finne pengene selv.
I noen tilfeller kan det at selger har tegnet en eierskifteforsikring også fungere som en trygghet for kjøper. Skulle selger ikke ha mulighet til å betale det eventuelle kravet, får du som kjøper utbetalt beløpet av forsikringsselskapet dersom vilkårene er oppfylt.
Når kan eierskifteforsikringen være nyttig?
Selv om du som selger, som tidligere nevnt, har opplysningsplikt, kan kjøper oppdage feil eller mangler du ikke var klar over i forbindelse med boligsalget. I slike tilfeller kommer eierskifteforsikringen godt med. Det vil si at dersom salgsavtalen ville vært annerledes hvis kjøper visste om feilene eller manglene ved boligen, kan selger få et erstatningskrav mot seg innen fem år etter overtakelse.
Selv om du har bodd i boligen i mange år og kjenner den godt, kan det likevel være mangler du ikke er klar over og ikke får opplyst kjøper om, selv om du handler i god tro. Eksempler på dette kan være skjulte fuktskader eller manglende godkjenninger. I slike tilfeller vil gjerne kjøper be om prisavslag eller erstatning. Siden du som boligselger er pliktet etter loven å behandle alle eventuelle klager fra kjøper, lønner det seg meg eierskifteforsikringen. Da unngår du å bruke flere år på klagen, og eventuelt gå gjennom en rettsprosess.
Avhendingsloven
Som tidligere nevnt, er avhendingsloven kort og godt loven og kjøp og salg av brukt eiendom. Selger kan blant annet få erstatningskrav mot seg ved følgende mangler oppgitt i avhendingsloven:
- Boligarealet viser seg å være mindre enn det som er oppgitt (§ 3-3)
- Selger har gitt manglende opplysninger om eiendommen (§ 3-7)
- Selger har gitt kjøper opplysninger som ikke stemmer (§ 3-8)
- Leiligheten har mangler som følger av §§ 3-7 eller 3-8, selv om den “selges som den er” (§ 3-9)
Fra 1. januar 2022 ble det gjort store endringer i loven. Før ble bruktboliger gjerne solgt “som den er”, noe som førte til at terskelen for prisavslag etter en klage var ganske høy. Den nye loven gir kjøpere noen fordeler og ulemper. Siden loven ble innført må kjøper betale en egenandel på 10.000 kroner ved alle klager, samtidig som terskelen for å nå fram med en klage er lavere. Den nye loven kan fungere ved å ta litt av risikoen vekk fra selger, ved at kjøper må dekke mangler som ikke er så dyre å reparere.
{{banner}}
Hvordan tegner man eierskifteforsikring?
Vanligvis blir du tilbudt en eierskifteforsikring av eiendomsmegler når du selger boligen din. Eiendomsmegler har ofte en avtale med et forsikringsselskap. Dessverre kan du ikke tegne eierskifteforsikring direkte med forsikringsselskapet, da dette må gå gjennom eiendomsmegler.
Når du har inngått en avtale med en eiendomsmegler om at de skal selge boligen din, krever de ofte at du fyller ut et egenerklæringsskjema, hvor du får tilbud om å kjøpe en eierskifteforsikring. Da får du gjerne en foreløpig pris basert på verdivurderingen eiendomsmegler har gjort av boligen.
Selv om det ikke nødvendigvis er et krav, bør du få en tilstandsrapport på boligen. Da unngår du at forsikringspremien blir dyrere ved eventuelle mangler og feil. En slik tilstandsrapport er også en ekstra trygghet for forsikringsselskapet.
Når boligen din er solgt settes den endelige prisen på forsikringen. Den er nemlig avhengig av prisen du fikk solgt boligen for.
Hva koster en eierskifteforsikring?
Eierskifteforsikring er ikke billig, men absolutt verdt prisen dersom kjøper finner feil eller mangler ved boligen. Selv om forsikringen er en kostnad, kan den potensielt spare deg for hundretusener av kroner.
Boligtype og salgspris påvirker hva eierskifteforsikringen koster. For andelsleiligheter i borettslag koster forsikringen normalt 2000-3000 kroner, mens eierskifteforsikring for store eneboliger i ettertraktede områder kan koste opp mot 40.000 kroner.
Når det gjelder leiligheter i borettslag, koster en eierskifteforsikring normalt 0,02% av salgssummen. Det vil si at hvis leiligheten du eier blir solgt til kjøper for 3.000.000 kroner, koster eierskifteforsikringen cirka 6000 kroner.
For selveierleiligheter koster gjerne eierskifteforsikringen 0,3% av salgssummen. La oss si at du selger leiligheten din for 4.000.000 kroner. Da koster eierskifteforsikringen 12.000 kroner.
For eneboliger, fritidsboliger og tomter koster eierskifteforsikringen vanligvis rundt 0,45% av salgssummen. For en enebolig på 7.000.000 kroner, vil forsikringen da koste rundt 31.500 kroner.
Prisen du betaler for eierskifteforsikringen er en engangssum som dekker hele ansvarsperioden på 5 år. Du betaler heller ingenting for forsikringen før du har solgt boligen.
Eierskifteforsikring: kort oppsummert
En eierskifteforsikring tegnes av selger ved et boligsalg, og dekker boligselgers ansvar dersom det oppstår tvister etter at kjøper har overtatt boligen. Eierskifteforsikring skiller seg fra boligkjøperforsikring ved at førstnevnte er en forsikring for selger mens det sistnevnte er en forsikring for kjøper.
Du er ikke pliktig til å ha en eierskifteforsikring, men det kan fungere som en sikkerhet for både kjøper, og deg som selger. Da stilles ikke du ansvarlig ved feil eller mangler ved boligen du selger, mens kjøper får en ekstra garanti for å få betalt dersom de oppdager feil eller mangler etter overtakelse.
Eiendomsmegler har en avtale med forsikringsselskapet, og når du fyller ut egenerklæringsskjemaet ved boligsalg, kan du velge om du vil ha en eierskifteforsikring. Da blir det gjerne gjennomført en tilstandsrapport på boligen din, og prisen på forsikringen blir satt avhengig av boligens salgssum.
For andelsleiligheter i borettslag liker forsikringspremien normalt på rundt 0,2% av salgssummen, for selveierleiligheter på omtrent 0,3% av salgssummen, mens forsikringspremien for eneboliger normalt ligger på omlag 0,45%.
{{banner2}}
Selv om du har fulgt din opplysningsplikt og eierskifteforsikringen er en kostnad, er prisen vel verdt det dersom kjøper oppdager feil eller mangler i boligen du ikke visste om.
