Har du funnet boligen du har drømt om i mange år? Dersom du har funnet boligen du ønsker å kjøpe, og det er flere interesserte enn deg, må du gå gjennom en budrunde. Vi tar en titt på hva en budrunde faktisk er, og hvilke parter som er involvert ved en eventuell budrunde. Vi ser også på hvordan en budrunde fungerer steg for steg, hvordan du bør forberede deg og hvordan du vinner budrunden.
Hva er en budrunde?
Når du har har vært på visning hos drømmeboligen, og bestemt deg for at du ønsker å kjøpe den, går du ofte gjennom en budrunde med andre interessenter. Alle de som er interesserte i å kjøpe boligen, melder seg som interessenter. I en budrunde er det eiendomsmegleren som tar i mot bud fra interessentene. Alle budene må foregå skriftlig, som fremkommer av Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Hvilke parter er involvert i en budrunde?
Hvor mange parter som er involvert i budrunden har mye å si for hvordan den utspiller seg, og varierer avhengig av antall interessenter. Men noen parter er alltid involvert i en budrunde, som selger, budgiver/e og eiendomsmegler.
Selger
Selger eier boligen som skal selges gjennom en budrunde, og ønsker selvfølgelig å få mest mulig penger for boligen sin. Det kan derimot være forutsetninger som fører til at selger velger å ikke gå for det høyeste budet. Dette kan for eksempel være fordi selger ønsker kort eller lang overtakelse, og finner en budgiver som kan imøtekomme disse ønskene. Selger må nemlig ikke godta det høyeste budet, men kan selv velge hvilket bud de ønsker å godta og avslå.
Budgivere
Budgivere er alle de som er interessert i å kjøpe boligen og ønsker å legge inn bud ved en eventuell budrunde. Er det kun én budgiver, står personen alene med selger, men så lenge det er flere enn én budgiver, er det nødvendig med en budrunde. Dersom du er eneste budgiver, og selger ønsker å selge boligen raskt, kan dette være en fordel fordi du kanskje kan få en bedre pris. Hvis det ikke er noe hast for selger å selge boligen, er det ikke sikkert du kan kjøpe boligen til under prisantydning
Eiendomsmegler
I en budrunde er det eiendomsmegler som er ansvarlig for å motta bud fra budgiver og formidle disse til selger. Selger får da anbefalinger fra eiendomsmegler angående budene, men tar selvfølgelig sin egne overveide beslutning. Eiendomsmegler er også ansvarlig for å informere budgivere om nye og høyere bud. Det er også eiendomsmegler som er ansvarlig for å avvikle budrunden på en forsvarlig måte
Budrunden: Steg for steg
Det er noen standardregler for gjennomføring av en budrunde, som Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund anbefaler at benyttes ved budgivning på en bolig.
Det første som skjer etter en visning er at eiendomsmegleren følger opp alle interessentene. Det er også eiendomsmegleren som holder budrunden og er ansvarlig for salget.
Gjennomføring av budgiving
- Hvis ønskelig, opplyser eiendomsmegler budgivere om bud på boligen, med relevante forbehold
- Alle bud må gjøres skriftlig, slik at ikke det blir uenigheter senere om hva budet var, og om det ble akseptert eller ikke.
- Et bud bør inneholde boligens adresse, kjøpesum, kontaktinformasjon til budgiver, finansieringsplan, akseptfrist, dato for overtakelse og forbehold med spesifisering
- Megler skal avslutte budrunden på en forsvarlig måte, som innebærer at budgiver ikke kan gi urimelige korte frister som fører til at eiendomsmegler ikke rekker å informere selger og alle interessenter om budet
- Megleren gir sin vurdering av hvert bud til selger i prosessen, men selger velger om et bud skal aksepteres eller ikke.
- Megler skal, så lenge det lar seg gjøre, bekrefte overfor budgivere at deres bud er mottatt, og holde dem oppdatert om nye og høyere bud, og hvorvidt budene kommer med forbehold
- Når budrunden er avsluttet kan budgiverne kreve en kopi av budjournalen (anonymisert)
- Budjournalen skal også gis uoppfordret til både kjøper og selger når budrunden er avsluttet
Viktig å huske på
Alle bud er bindende. Det vil si at dersom du har formidlet et bud til eiendomsmegler, som har formidlet det videre til selger, kan budet ikke kalles tilbake.
Selger bestemmer selv hvilket bud de ønsker å akseptere, og er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet. Alle motbud fra selger til budgiver er også bindende.
Når selger har godtatt et bud, er avtalen bindende. Det betyr at selger ikke kan akseptere et høyere bud som kommer etterpå. På samme måte har verken selger eller kjøper angrerett ved kjøp av bolig.
Hvordan du bør forberede deg til budrunden
Det er flere ting du bør gjøre for å forberede deg til budrunden. Det er tross alt gjerne det dyreste kjøpet du noen gang kommer til å gjøre, så det lønner seg å være godt forberedt. Man kan fort la seg rive med dersom budrunden tar av, så du bør ta noen store avgjørelser før budrunden er i gang.
Skaff deg et finansieringsbevis
Det aller første du bør gjøre, i god tid før du går inn i en budrunde, er å skaffe deg et finansieringsbevis. Dette får du fra banken din, og koster ingenting. Finansieringsbeviset sier noe om hvor mye du kan kjøpe bolig for, og er en bekreftelse fra banken om hvor mye du kan låne av dem.
Som en hovedregel kan du maks låne fem ganger inntekten din, og må kunne tåle en renteoppgang på 3 prosentpoeng. Beløpet du kan låne av banken tar i betraktning inntekten din, verdien på boligen du eventuelt eier fra før og din egenkapital.
Finansieringsbeviset fungerer som en bekreftelse fra banken på at du har finansiering, og har en gyldighet på seks måneder. Dersom du har et finansieringsbevis, en plutselig går mye opp i lønn, kan det være relevant å skaffe seg et nytt.
Les salgsoppgaven nøye
Det andre du bør gjøre for å forberede deg til budrunden, og kanskje det viktigste, er å lese salgsoppgaven nøye før budrunden er i gang. Du må kjenne innholdet i denne, ettersom du ikke kan klage på feil eller mangler ved boligen som er beskrevet i her.
Her bør du særlig se på eiendomsmeglerens beskrivelse av boligen, selgerens egenerklæring og selvfølgelig tilstandsrapporten. Her kan det fort gå opp for deg hvorfor boligen du er interessert i, har lavere pris enn tilsvarende boliger i samme område.
Sett et maksbeløp
Før du går inn i en budrunde bør du sette deg et maksbeløp, og holde deg til dette, slik at du ikke lar stresset påvirke deg. Er dette drømmeboligen, som du er villig til å betale ekstra for, eller ønsker du å gjøre et godt kupp?
Her er det viktig å være oppmerksom på at prisantydningen kan være lokkepris, eller satt høyere enn markedsverdi. For å sjekke at du ikke betaler mer enn du bør, bør du ta til betraktning gjennomsnittlig kvadratmeterpris i området for tilsvarende boliger.
Maksprisen du setter bør ikke presse deg økonomisk, og du bør ha nok rom i økonomien til å kunne leve slik du ønsker. Når du er klar for å legge inn et bud er det ikke tillatt å føre opp en frist som går ut før tidligst klokken 12 første virkedag etter siste visning.
Hvordan vinne budrunden
Generelt sett er det den som legger inn det høyeste budet som vinner budrunden. Men hva er den beste taktikken for å vinne budrunden, og når bør du ha is i magen?
Enkelt forklart er det ikke noen fasit på hvordan du vinner budrunden, ettersom mange faktorer spiller en rolle i utfallet. Det er derimot noen strategier du kan følge for at budrunden kan ende i din favør.
Ha kontakt med eiendomsmegler
Under budrunden er det en god idé å spørre eiendomsmegler om hvor mange som er med. Om du er den eneste budgiveren eller om dere er ti stykker som er veldig interesserte er relevant når du kommer med første bud. Du bør også kontakte eiendomsmegler jevnlig for å høre om det er noen som har falt av.
Hold kontakt med selger
Det kan lønne seg å snakke med selger, enten direkte eller via eiendomsmegler, for å høre hva deres ønsker er. Kanskje de ønsker å selge raskt, ønsker kort overtakelse eller lang overtakelse. Disse tingene lønner det seg å avklare, slik at du kan komme med konkurransedyktige bud som frister selgeren. Skambud bør for all del unngås, ettersom dette kan skape et dårlig forhold til selger og telle i negativt.
Holde kortene tett til brystet
Det er viktig å huske at megleren jobber for selgeren, og ønsker at selgeren skal få best mulig pris slik at vedkommende får best mulig provisjon. Her er det viktig å holde kortene tett til brystet, og ikke avsløre hvor mye du faktisk er villig til å betale for boligen. Avslører du hvor mye du er villig til å betale til eiendomsmegleren, kan eiendomsmegleren rådføre selger om å ikke akseptere et bud som er lavere enn det du er villig til å betale.
På samme måte bør du ikke oppgi hvor mye du har i finansieringsbevis eller egenkapital. Megler kan kontakte banken din for å bekrefte at du har finansiering, uten at de avslører beløpet.
Bud med forbehold
Dersom du er villig og har mulighet til å by høyt, kan du legge inn et bud med forbehold. Dette betyr at du er villig til å by et visst beløp dersom noen forbehold dekkes av selger. Det kan for eksempel være at du ønsker at møblementet i leiligheten som egentlig ikke medfølger handelen, skal gjøre det. Et annet eksempel er at du kanskje ønsker at selger skal montere elbillader i garasjen.
Dette fungerer også dersom leiligheten har mangler. Da kan du by en lavere pris med forbehold om at selger for eksempel ikke trenger å skifte ut de fuktskadde vinduene i stuen. Dette kan være noe selger vil gå med på, særlig hvis vedkommende synes slikt arbeid er deilig å slippe.
Overtakelsestid
Selv om selve prisen du er villig til å by på boligen er svært viktig, kan faktorer som overtakelsestid spille en stor rolle når selger vurderer budet ditt. Mellomfinansiering, som kan være nødvendig dersom du eier to boliger samtidig, er svært dyrt og noe mange ønsker å unngå. Dersom selger allerede har kjøpt en bolig, eller til og med flyttet inn i den, vil vedkommende gjerne akseptere en litt lavere pris ved rask overtakelse.
Men lang eller kort overtakelse er ikke bare et viktig forhandlingskort for kjøper. Hvis du ønsker å kjøpe en bolig før du selger din, er du kanskje villig til å by et høyere beløp ved lang overtakelse.
Is i magen
Dersom det er mange budgivere er det lett å la seg rive med, og fristende å gi et høyere bud enn de andre. Da er det viktig å ha is i magen slik at du ikke kjøper noe du ikke har råd til. Det er bedre å gå glipp av drømmeboligen enn å kjøpe en bolig med et boliglån du så vidt klarer å betjene. Husk at du ikke vet noe om den økonomiske situasjonen til de du konkurrerer mot i budrunden, så her er det viktig å ikke sammenligne seg med andre budgivere. Husk å holde deg til maksprisen du satt før budrunden!
Budrunden i et nøtteskall
En budrunde er altså noe du må gå gjennom dersom dere er flere som ønsker å by på en bolig. Budrunden finner sted etter visning, og involverer eventuelle andre budgivere, selgeren og eiendomsmegleren.
Husk å skaffe finansieringsbevis, lese salgsoppgaven og sette en makspris før du går inn i budrunden. Når budrunden faktisk er i gang, er det viktig at du har is i magen, holder deg til maksprisen du har satt, kontakter megler jevnlig og holder kortene dine tett til brystet. Her kan du ta strategiske valg med tanke på overtakelsestid og forbehold, noe som kan gjøre deg til budvinner selv om du ikke byr den høyeste prisen.
Det er viktig å huske på at alle bud er bindende, også motbud. Verken du eller selger har angrefrist når avtalen er inngått. Lykke til i kampen om drømmeboligen!
