Du har sikkert hørt begrepet andelsleilighet, men er kanskje usikker på akkurat hva det innebærer? En andelsleilighet betegnes også som en borettslagsleilighet, og et av begrepene har du mest sannsynlig kommet over i forbindelse med en boligjakt. Når du er på jakt etter en bolig, må du normalt sett nemlig ta stilling til om du ønsker å kjøpe en andelsleilighet eller selveierleilighet, med de rettigheter og bestemmelser det medfører.
Ifølge SSB eide 76,4% av norske husholdninger en bolig i 2022, sammenlignet med 23,6% som leide. I samme periode hadde 62,9% av norske husholdninger selveierstatus, mens 13,5% var andels-/aksjeeiere. Dette betyr at det er flere selveiere i Norge sammenlignet med andelseiere, nok fordi vi har mange eneboliger i dette landet, særlig utenfor de store byene. Selv om de aller fleste er selveier, er det likevel mye gunstig med å være en andelseier.
I denne artikkelen tar vi for oss hva en andelsleilighet er, hvorfor du bør velge en andelsleilighet når du skal kjøpe bolig, og forskjellen på andelsleilighet og de andre viktigste eieformene vi har i Norge. Vi ser også på hva du bør være oppmerksom på ved kjøp av andelsleilighet slik at du har alle fakta på bordet når du står i kjøpsprosessen.
Hva er en andelsleilighet?
Faktisk gir navnet en god indikasjon på hva begrepet er, ettersom en andelsleilighet, eller borettslagsleilighet, er en leilighet som gjør deg til en eier av en andel i borettslaget hvor leiligheten befinner seg. Borettslag er en type boligselskap som reguleres av burettslagslova. Alle som bor i et borettslag er andelseiere, eller medlemmer, i borettslaget.
Det vil si at du som andelseier har borett i leiligheten du har kjøpt, mens borettslaget teknisk sett er eier av eiendommen. Som kjøper har du derimot full bruksrett til leiligheten. Som eier av en andelsleilighet har du diverse ansvar og retningslinjer du må følge, og det er både fordeler og ulemper som knytter seg til det å eie en andelsleilighet sammenlignet med andre eierformer.
Kort og godt om alternative eieformer
Det finnes alternative former for boligkjøp enn andelsleiligheter, som selveierleiligheter, aksjeleiligheter og obligasjonsleiligheter. Det lønner seg gjerne å være kjent med forskjellene, slik at du ikke blir overrasket over begrensninger og plikter som følger med de forskjellige eierformene.
Selveier
En selveierleilighet omtales gjerne også som en selveierbolig, eierleilighet eller eierseksjon, og er en leilighet i en bygning der hver leilighet eies direkte av enkeltpersoner i stedet for gjennom en eierseksjonsandel. Ved eierskap av en selveierleilighet eier du leiligheten på tilnærmet samme måte som du ville eide et eget hus.
En eier av en selveierleilighet er ansvarlig for alt det økonomiske knyttet til leiligheten, som vedlikehold, forsikringer og skatter. Ved behov for reparasjoner eller oppgraderinger, er du selv ansvarlig.
Selv om du eier hele leiligheten selv, blir du nok ikke kvitt alle felleskostnadene, ettersom det kan være kostnader knyttet til fellesområdene, som for eksempel gangveier, heiser og parkeringsplasser. Kostnadene knyttet til dette blir ofte delt mellom selveierleilighetene gjennom en sameieavtale.
Aksjeleilighet
En aksjeleilighet minner mye om en andelsleilighet. I en aksjeleilighet eier du aksjer i et aksjeselskap som eier eiendommen. Det vil si at de som bor i leilighetene i bygningen har eksklusiv bruksrett, men ikke eier leiligheten direkte.
Du blir med andre ord en medeier i boligaksjeselskapet og får bestemmelsesrett med de andre medeierne. I likhet med andelsleiligheter betaler du heller ikke dokumentavgift ved kjøp av en aksjeleilighet. Aksjeleiligheter er derimot ikke særlig utbredt i Norge, og det er andelsleiligheter og selveierleiligheter som dominerer markedet.
Obligasjonsleilighet
Obligasjonsleiligheter minner mer om et leieforhold enn å eie en bolig. Ved denne "eierformen" kjøper du leierett til boligen mot å gi eieren et lån, og har derfor ingen rettigheter. Denne "eierformen" er svært sjelden og frarådes av mange.
Hvorfor velge en andelsleilighet?
Det er mange fordeler med å velge en andelsleilighet, som blant annet at prisen på boligen ved kjøp er lavere sammenlignet med en selveierleilighet. Som eier av en andelsleilighet kan du også være med å påvirke beslutningene som tas i borettslaget gjennom styret.
Det er derimot også noen ting du bør være oppmerksom på ved kjøp av en andelsleilighet, som gjerne omfatter både regler og retningslinjer som kan begrense mulighetene du har.
Samtidig er gjerne felleskostnadene høyere for andelsleiligheter enn selveierleiligheter, og inkluderer ofte renter, avdrag på fellesgjeld, driftskostnader og kommunale avgifter. Dette innebærer at du også blant annet kan ha ansvar for å bidra til å betjene eventuelt vedlikehold, forsikringer og lån som borettslaget har tatt opp.
{{banner}}
Før du velger å kjøpe en andelsleilighet bør du også sjekke om borettslaget har et sikringsfond for gjeld, slik at du ikke risikerer å måtte betale for misligholdt gjeld av naboene dine. Et sikringsfond er med andre ord en garanti for at du ikke blir økonomisk ansvarlig dersom naboene dine ikke klarer å betjene gjelden sin. De aller fleste borettslag er knyttet til en slik ordning, men det er likevel lurt å dobbeltsjekke at dette er tilfellet.
Andelsleilighet vs. selveier
Selv om både pris, beliggenhet, størrelse og standard på leiligheten du ønsker å kjøpe kanskje er det viktigste, er det lurt å vite forskjellen på eierformene ved kjøp av bolig. De to ulike eierformene har blitt likere hverandre opp gjennom, noe som gjør at eierformen ikke har en veldig stor betydning når du skal kjøpe deg en ny bolig.
Det finnes derimot noen klare fordeler og ulemper ved både andelsleiligheter i borettslag og selveierleiligheter i sameie, noe som kan være fint å være klar over.
Bruksrett
En av hovedforskjellene mellom andelsleiligheter og selveierleiligheter er at man ved kjøp av en andelsleilighet eier en andel i et borettslag, men har full bruksrett. Ved kjøp av en selveierleilighet eier man derimot hele leiligheten i et sameie. Dette vil si at du ved kjøp av en selveierleilighet ikke bare har rett til å bo i boligen, men eier hele.
Felleskostnader
En annen ting som normalt er en stor forskjell mellom en andelsleilighet og selveierleilighet er at en selveierleilighet ikke har fellesgjeld. Det betyr derimot ikke at det ikke er kostnader som må betales når man eier en selveierleilighet.
Uansett hvilken eierform du har på boligen din, kommer det alltid til å være behov for vedlikehold. I et borettslag har hver enkelt andelsleilighet plikt til å stå for vedlikehold av boligen innvendig, mens borettslaget skal stå for resten av vedlikeholdet.
Felleskostnadene er gjerne høyere for andelsleiligheter enn selveierleiligheter, og inkluderer ofte renter, avdrag på fellesgjeld, driftskostnader, vaktmestertjenester og kommunale avgifter. Med selveierleiligheter må utgifter til fellesarealene og offentlige avgifter dekkes. Disse utgiftene er gjerne lavere siden de ikke inkluderer gjeld eller renter.
Enkelte synes fellesgjeld er positivt fordi lånene de tar opp i banken ikke blir like høye, selv om banken ser på total gjeld når de vurderer låneevne. Har du lite oppsparte midler til egenkapital kan dette for eksempel være positivt for deg. For andre kjøpere er derimot lav fellesgjeld mer attraktivt, særlig for de med tilstrekkelig egenkapital.
IN-ordning
IN-ordning står for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Det betyr at du kan velge om du vil betale ned hele eller deler av din andel av fellesgjelden i borettslaget. Noen borettslag tilbyr dette, og det kan være noe du må ta stilling til. Selv om IN-ordning ikke er like aktuelt for selveierleiligheter, kan det være aktuelt for enkelte som eier en andelsleilighet. Felleskostnadene du betaler hver måned blir lavere, men hvorvidt det lønner seg økonomisk avhenger av renten på fellesgjelden.
Dokumentavgift
Normalt må man betale en dokumentavgift, eller eierskiftegebyr, til staten når man kjøper bolig. Selv om man står fritt til å selv bestemme hvem som betaler dokumentavgiften, er det mest vanlig at det er kjøper som betaler denne. Hvor høy avgiften er avhengig av hvilken bolig du kjøper.
Ved kjøp av selveierleilighet krever staten at du betaler en dokumentavgift tilsvarende 2,5% av kjøpesummen. Ved kjøp av en andelsleilighet slipper du å betale dokumentavgiften som du må betale ved kjøp av selveierleilighet.
Forkjøpsrett
Mange borettslag praktiserer forkjøpsrett, som betyr at når du legger ut boligen din for salg så kan de andre medlemmene i borettslaget kjøpe boligen for samme pris som siste budgiver i en budrunde har bydd. For deg som selger har ikke dette så mye å si, mens for den høystbydende budgiveren kan dette innebære å gå glipp av drømmeleiligheten man trodde man hadde fått.
Dersom du allerede bor i en andelsleilighet i et borettslag med forkjøpsrett, kan du også gripe muligheten til å sikre deg en annen bolig i borettslaget, dersom du for eksempel er på utkikk etter en større leilighet. For selveierleiligheter er det derimot ingen forkjøpsrett.
Utleiemuligheter
Mulighetene for å leie ut boligen sin er mer begrenset for andelsleiligheter (borettslag) enn selveierleiligheter (sameie). Som hovedregel, i henhold til borettslagsloven, kan man som eier av en andelsleilighet leie ut leiligheten inntil 30 dager i året. Dersom ønsket er å leie ut boligen lengre enn dette, må borettslaget samtykke til det. Som hovedregel kan du leie ut boligen i inntil tre år, forutsatt at du har bodd i den i minst ett av de to siste årene. For selveierleiligheter kan du fritt leie ut leiligheten uten begrensninger.
På den måten fungerer andelsleiligheter dårlig for investeringsformål, ettersom det er begrensninger på hvor lenge du kan leie ut leiligheten. Ønsker du derimot selv å bo i leiligheten, kan disse begrensningene kanskje føre til et bedre bomiljø uten mye inn- og utflytting, og flere engasjerte naboer på dugnader og andre fellesarrangementer.
Det lønner seg å gjøre seg kjent med vedtektene i borettslaget andelsleiligheten tilhører, ettersom mulighetene for utleie i noen tilfeller kan være ikke-eksisterende. Er utleie viktig for deg, kan det derfor lønne seg å velge en selveierleilighet.
Alt i alt er hovedfordelene med kjøp av andelsleilighet versus selveierleilighet at du slipper å betale dokumentavgiften på 2,5% og at du sammen med resten av borettslaget bestemmer hvordan styret skal drive borettslaget.
Når bør du velge en andelsleilighet?
Nå som du vet hva en andelsleilighet er, og hvordan slike leiligheter skiller seg fra andre eierformer, særlig selveierleiligheter, kan du vurdere om det er noe for deg.
Står du mellom to drømmeleiligheter både når det gjelder beliggenhet og standard, og må ta valget mellom en selveierleilighet eller andelsleilighet? Dersom du ønsker å bo i leiligheten selv, kan kjøp av en andelsleilighet være en god idé. Da kan du være med på beslutninger som tas av styret, og beslutningsprosessene er ofte enklere i forhold til i et sameie.
Få en oversikt over fellesgjeld- og utgifter for å sikre at du har mulighet til å betale for disse før du kjøper en andelsleilighet. Selv om felleskostnadene gjerne er høyere enn ved kjøp av selveierleilighet, kan selve boligprisen i noen tilfeller være lavere.
Ønsker du å kjøpe en leilighet med formål om å leie den ut, særlig over lengre tid, er en selveierleilighet et bedre alternativ for deg. Dette er fordi du kun kan leie ut leiligheten opptil 30 døgn per år hvis du bor i den selv, mens du kan leie den ut i opptil tre år hvis du har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Ønsker du derfor en leilighet utelukkende for utleieformål, er ikke en andelsleilighet et godt alternativ for deg.
Retningslinjene og bestemmelsene i borettslaget kan være av stor betydning når du velger eierform. I enkelte borettslag er det for eksempel ikke tillatt å ha dyr, så hvis du på sikt ønsker å skaffe deg en pelsvenn, kan det i noen tilfeller lønne seg å gå for en selveierleilighet framfor en andelsleilighet.
Det er også andre faktorer som kan gjøre det fristende å kjøpe en andelsleilighet, men ikke bør være avgjørende. Dette inkluderer blant annet at du slipper å betale dokumentavgiften på 2,5% når du kjøper en andelsleilighet.
{{banner2}}
Alt i alt bør ikke eieformen være avgjørende når du velger bolig, men det er likevel greit å være oppmerksom på hvilke rettigheter du har ved kjøp av en bolig. Det er med andre ord viktig at du vet hva de ulike eieformene innebærer når du kjøper en bolig. Det er jo tross alt mest sannsynlig det dyreste kjøpet du noen gang kommer til å gjøre.
